Cacadna wangunan komérsial sering nyababkeun sengketa antara panyewa sareng nu boga imah. Tapi teu unggal halangan kana wangunan anu disewakeun mangrupikeun cacad dina harti hukum. Hukum ngahartikeun cacad dina Pasal 7:204 DCC salaku kaayaan atanapi ciri naon waé tina harta éta, atanapi kaayaan sanés anu henteu disababkeun ku panyewa, akibatna harta éta henteu tiasa nyayogikeun panyewa kasenangan anu dipiharep nalika ngadamel perjanjian.
Définisi ieu leuwih lega tibatan anu katingali dina pandangan munggaran. Ieu henteu ngan ukur ngeunaan karusakan fisik sapertos hateup anu bocor atanapi sistem pemanasan sentral anu rusak. Kaayaan di luar tempat éta sorangan, sapertos gangguan bising anu serius anu disababkeun ku padamelan anu tanggung jawab nu boga bumi, ogé tiasa dianggap cacad. Anu nangtukeun nyaéta naha kasenangan anu diarepkeun ku panyewa sacara wajar kaganggu. Karusakan minor anu konsisten sareng panggunaan normal sanés cacad.
Saha anu tanggung jawab: nu boga imah atawa nu nyewa imah?
Aturan utama
Aturan utama Pasal 7:206 DCC jelas: nu boga imah wajib ngalereskeun cacad dumasar pamundut nu nyewa. Kawajiban éta lumaku kajaba lamun pangobatanana teu mungkin, atawa kajaba lamun biaya pikeun éta teu bisa diwajibkeun sacara wajar ti nu boga imah. Ku kituna, nu boga imah teu bisa saukur nyingkahan kawajiban pikeun ngalereskeun ku cara ngecas biaya.
Pikeun perbaikan leutik aya pengecualian. Perbaikan anu, dumasar kana hukum atanapi adat, kanggo tanggung jawab panyewa henteu kedah dilakukeun ku nu boga bumi. Bayangkeun ngaganti gagang panto anu rusak, ngalereskeun papan skirting anu rusak atanapi ngalereskeun cacad leutik anu sacara wajar diarepkeun ku panyewa pikeun dilakukeun ku dirina sorangan. Wates antara 'perbaikan leutik pikeun panyewa' sareng 'pangropéa utama pikeun nu boga bumi' henteu salawasna seukeut sareng sering ngarah kana diskusi dina praktékna.
Penyimpangan kontraktual ngalangkungan syarat ROZ
Dina praktékna, sewa pikeun tempat komérsial ampir sok disimpulkeun dumasar kana modél standar Déwan Real Estate (ROZ). Ketentuan umum ROZ pikeun tempat komérsial ngandung panyimpangan anu jauh tina aturan utama statutori: seueur kawajiban pangropéa dialihkeun sacara kontraktual ti nu boga imah ka nu nyewa.
Ku kituna, dina modél ROZ, hal-hal sapertos pangropéa interior, pangropéa pamasangan, panggantian bagian anu tos dianggo sareng sakapeung perbaikan anu langkung ageung ditanggung ku panyewa. Ieu sacara prinsip diidinan, sabab rezim 7:230a sareng, kalayan persetujuan pangadilan, ogé rezim 7:290 ngamungkinkeun panyimpangan tina hukum. Watesan ditangtukeun ku alesan sareng kaadilan sareng aturan ngeunaan klausa anu teu masuk akal.
Ku kituna, penting pisan pikeun maca katangtuan umum sacara saksama sateuacan nandatanganan kontrak sewa sareng pikeun ngartos kawajiban pangropéa mana anu aya dina diri anjeun salaku panyewa.
Hak panyewa pikeun cacad wangunan komérsial
Ubar anu nungtut
Léngkah munggaran upami aya cacad nyaéta ngaluarkeun bewara wanprestasi: paménta tinulis ka nu boga bumi pikeun ngalereskeun cacad dina jangka waktu anu wajar. Tanpa bewara wanprestasi, nu boga bumi henteu wanprestasi sareng anjeun salaku panyewa henteu gaduh klaim kana pangubaran hukum. Bewara wanprestasi kedah ngajelaskeun sacara konkret naon cacadna, dina jangka waktu naon pangubaran kedah dilaksanakeun sareng akibat naon anu anjeun pasangkeun kana kagagalan pikeun ngalereskeun.
Pangurangan sewa
Upami, sanaos aya bewara wanprestasi, nu boga bumi gagal ngalereskeun cacadna, panyewa gaduh hak dina Pasal 7:207 DCC pikeun kéngingkeun pangurangan sewa anu proporsional salami periode cacad éta aya. Pangurangan éta diitung dumasar kana babandingan antara kasenangan anu saleresna dipiboga ku panyewa sareng kasenangan anu bakal dipiboga tanpa cacad éta. Penyewa tiasa ngalaksanakeun pangurangan ieu ngalangkungan pangadilan subdistrik.
Pangurangan sewa berlaku ti mimiti cacad dilaporkeun ka nu boga imah, teu ngan ukur ti mimiti putusan pangadilan. Ku kituna, disarankeun pikeun salawasna ngalaporkeun cacad sacara tinulis sareng gancang-gancang, supados tanggal mimiti pangurangan didokumentasikeun kalayan saé.
ganti rugi
Upami cacadna disababkeun ku nu boga bumi, contona kusabab aranjeunna gagal ngalaksanakeun pangropéa anu diperyogikeun nalika aranjeunna terang atanapi sakuduna terang yén cacad éta bakal datang, panyewa tiasa ngaklaim santunan tambahan dina Pasal 7:208 DCC. Karusakan éta tiasa kalebet karugian konsekuensial, sapertos kaleungitan omzet kusabab cacad atanapi biaya anu kedah ditanggung ku panyewa pikeun neraskeun operasi bisnisna.
Perbaikan mandiri sareng ngamimitian
Upami, saatos bewara wanprestasi anu leres sareng kadaluwarsa periode anu ditetepkeun, anu gaduh bumi gagal ngalereskeun cacad éta, panyewa sacara prinsip gaduh hak pikeun ngalaksanakeun perbaikan nyalira sareng pikeun ngimbangan biaya anu wajar kana sewa (Pasal 7:206(3) DCC). Nanging, hak ieu tunduk kana wates.
Kahiji, éta kedah leres-leres aya patalina sareng cacad anu kedah dibenerkeun ku nu boga bumi. Saha waé anu ngalereskeun kawajiban pangropéa anu sacara kontraktual aya dina dirina salaku panyewa sareng mindahkeun biaya moal aya hasilna. Kadua, panyewa kedah tiasa nunjukkeun yén anjeunna masihan kasempetan ka nu boga bumi pikeun ngalereskeun cacad éta sateuacanna sareng yén nu boga bumi gagal ngalakukeun éta. Katilu, biaya anu ditanggung henteu kedah teu proporsional.
Ngalunasan sewa tanpa sarat-sarat ieu dicumponan tiasa nyababkeun gugatan pikeun tunggakan sewa. Ku kituna, disarankeun pikeun milarian naséhat hukum sateuacan neraskeun pelunasan.
Pangropéa, istilah ROZ sareng klausa pembebasan
Ketentuan umum ROZ ngabagi pangropéa kana pangropéa éksternal (pikeun nu boga imah) sareng pangropéa interior (pikeun nu nyewa), tapi wates anu pasti béda-béda per vérsi kontrak. Leuwih ti éta, ketentuan umum sacara rutin ngandung klausa pembebasan: ketentuan anu ku nu boga imah ngaluarkeun atanapi ngawatesan tanggung jawab pikeun karusakan anu tangtu.
Pembebasan teu salawasna sah. Upami karusakan éta disababkeun ku niat atanapi kalalaian anu disengaja ku nu boga bumi, atanapi upami pembebasan teu tiasa ditampi dina kaayaan anu ditangtukeun numutkeun standar kawajaran sareng kaadilan, pangadilan tiasa ngabatalkeun klausa éta. Hal anu sami lumaku upami pembebasan cocog salaku klausa anu teu masuk akal dina harti Pasal 6:233 DCC. Pikeun konsumen ieu gancang kajadian; pikeun panyewa komérsial standarna langkung luhur, tapi aya ogé watesna.
Pariksa heula kontrak sewa anjeun sateuacan nandatanganan klausa pangbagi pangropéa sareng pembebasan, khususna pikeun tempat anu ageung atanapi sewa anu luhur. Biaya naséhat hukum biasana diwatesan dina hubunganana sareng résiko kauangan anu anjeun tanggung upami anjeun nandatanganan kontrak tanpa terang katangtuan umumna.
Tinjauan sewa salami waktos
Pikeun rohangan komérsial 7:290, hukum ogé nawiskeun kamungkinan tinjauan sewa. Saatos periode sewa anu disatujuan parantos kadaluwarsa, atanapi saatos lima taun dina kasus kontrak jangka panjang, salah sahiji pihak tiasa nyuhunkeun pangadilan subdistrik pikeun nyaluyukeun sewa kana rata-rata sewa rohangan komérsial anu sami di daérah éta salami lima taun ka pengker (Pasal 7:303 DCC). Ieu meryogikeun pendapat ahli wajib: pangadilan nunjuk hiji atanapi langkung ahli anu netepkeun sewa anu saluyu sareng pasar.
Prosedur ieu dibuka pikeun nu boga imah anu nganggap sewa na geus murah teuing sareng pikeun nu nyewa anu yakin yén maranéhna mayar teuing mahal. Hasilna ngiket, kajaba upami pihak-pihak mutuskeun sanés ku kasapukan silih. Pikeun rohangan komérsial 7:230a, hak statutori pikeun ulasan sewa ieu teu aya. Pangaturan sewa di dinya ngan ukur tiasa dilakukeun ku rute kontraktual, biasana ngalangkungan klausa indéksasi.
Tinjauan sewa ngalengkepan lingkaran dinamika hukum anu aya di sabudeureun tempat komérsial: teu ngan ukur aksés ka tempat sareng pemutusan, tapi ogé harga anu anjeun bayar, ditangtukeun babarengan ku rezim anu lumaku.
Langkung seueur tina séri ieu ngeunaan hukum sewa komérsial
Artikel ieu mangrupikeun bagian tina séri tilu bagian kami ngeunaan hukum sewa komérsial. Baca ogé bagian anu sanésna:
- Bagian 1: 7:290 atanapi 7:230a DCC? Rezim nyéwa mana anu lumaku pikeun tempat komérsial anjeun
- Bagian 2: Ngaréngsékeun sewa komérsial: période bewara, alesan sareng jebakan
Baca ogé: 7:290 atanapi 7:230a DCC? Rezim sewa mana anu lumaku pikeun tempat komérsial anjeun jeung Ngaréngsékeun kontrak sewa komérsial: periode bewara, alesan sareng jebakan.
kacindekan
Cacad dina wangunan komérsial mangrupikeun masalah anu sering sareng kadang-kadang mahal. Naha éta ngeunaan hateup anu bocor, instalasi pemanasan anu rusak atanapi pangropéa anu kalangkungan anu ngahalangan operasi bisnis: salaku panyewa anjeun gaduh hak anu nyata, tapi anjeun kedah sacara aktif ngagunakeun hak-hak éta sareng nuturkeun prosedur anu leres. Salawasna laporkeun cacad sacara tertulis, kaluarkeun bewara wanprestasi sareng catet sadayana.
Salaku nu boga imah, disarankeun pikeun ngajaga rencana pangropéa anu jelas sareng henteu ngantep cacad terus-terusan. Tanggung jawab pikeun karugian konsekuensial tiasa gancang ningkat kana jumlah anu lumayan.
Law & More masihan naséhat ka panyewa sareng nu boga gedong komérsial ngeunaan cacad, pembagian pangropéa, ulasan sewa sareng hal-hal anu aya hubunganana. Hubungi kami kanggo paguneman tanpa kawajiban.
Remen ditanyakeun
Naha abdi gaduh hak pikeun kéngingkeun pangurangan sewa pikeun cacad di tempat komérsial abdi?
Muhun. Upami aya cacad dina harti Pasal 7:204 DCC sareng nu boga bumi henteu ngalereskeunana dina waktos anu pas saatos aya bewara wanprestasi, anjeun tiasa ngaklaim pangurangan sewa anu proporsional dina Pasal 7:207 DCC. Pangurangan éta berlaku ti mimiti laporan tertulis ngeunaan cacad éta.
Perbaikan leutik naon waé anu kedah dilakukeun pikeun akun abdi salaku panyewa?
Perbaikan minor nyaéta perbaikan anu, dumasar kana hukum atanapi adat, sacara wajar pikeun tanggung jawab panyewa, sapertos ngagentos saklar anu rusak, ngégél celah leutik dina sambungan atanapi ngalereskeun bagian anu rusak kusabab panggunaan sapopoé. Watesan pangropéa utama, anu kanggo nu boga bumi, tiasa teu jelas dina praktékna sareng kadang dijelaskeun langkung lanjut sacara kontraktual dina ketentuan ROZ.
Dupi abdi tiasa ngalereskeun cacadna nyalira sareng ngirangan biaya sewa?
Éta mungkin, tapi ngan upami sarat-sarat hukumna dicumponan: bewara wanprestasi parantos dikirim, nu boga bumi parantos ngantepkeun periode éta kadaluwarsa, éta aya hubunganana sareng cacad anu kedah dibenerkeun ku nu boga bumi sareng biayana wajar. Set-off tanpa nyumponan sarat-sarat éta tiasa nyababkeun prosiding pikeun tunggakan sewa.
Dupi abdi salaku panyewa tiasa nyuhunkeun parios deui biaya sewana?
Pikeun rohangan komérsial 7:290 anjeun tiasa, saatos periode sewa anu disatujuan atanapi saatos lima taun, nyuhunkeun ka pangadilan subdistrik pikeun nyaluyukeun sewa kana sewa anu saluyu sareng pasar pikeun rohangan anu sami di daérah éta (Pasal 7:303 DCC). Pikeun rohangan komérsial 7:230a hak statutori ieu teu aya.
