Meuli properti di Walanda: nyingkahan jebakan

Nalika anjeun mésér bumi di Walanda, perjanjian jual beli kedah ditulis, sareng salaku pembeli pribadi anjeun gaduh periode pendinginan salami tilu dinten dimana anjeun tiasa mundur tanpa masihan alesan. Nanging, anjeun henteu janten nu boga nalika anjeun nandatangan: kapamilikan ngan ukur ngalih nalika notaris hukum sipil ngalaksanakeun akta transfer sareng éta kadaptar dina pendaptaran umum.

Kaseueuran masalah dina transaksi properti Walanda timbul dina sababaraha titik anu tiasa diprediksi: naon anu anjeun pariksa sateuacan anjeun nandatangan, naon anu disebatkeun dina kontrak, sareng kumaha kawajiban pembeli sareng penjual dibagi nalika aya cacad. Artikel ieu ngajelaskeun poin-poin éta sareng kumaha cara ngungkulanana.

Kumaha hukum properti Walanda jalanna?

Hukum properti Walanda dumasar kana Kitab Undang-Undang Sipil Walanda (Burgerlijk Wetboek, BW). Éta ngabédakeun antara kapamilikan pinuh sareng hak anu langkung terbatas dina lahan, sareng éta ngabutuhkeun hak-hak éta pikeun dicatet dina pendaptaran umum.

Hak-hak anu kawates kalebet hak sewa (erfpacht), hak superficies (opstalrecht), anu ngamungkinkeun batur gaduh gedong di lahan batur, sareng easement (erfdienstbaarheden), sapertos hak jalan. Hak-hak ieu tiasa mangaruhan sacara serius kumaha anjeun tiasa nganggo properti, janten anjeun kedah terang perkawis éta sateuacan mésér.

Dina Pasal 3:89 BW, kapamilikan real estate dialihkeun ku akta transfer notaris anu kadaptar dina pendaptaran umum anu disimpen ku Kantor Pendaftaran Tanah (Kadaster). Dugi ka harita, anjeun ngan ukur gaduh klaim kontraktual ngalawan anu ngajual, sanés kapamilikan. Saha waé tiasa konsultasi ka pendaptaran, anu ngajantenkeun sistem transparan pikeun anu mésér sareng anu ngajual.

Naon anu kedah dipariksa sateuacan mésér?

Pariksa posisi hukum properti éta ogé kaayaan fisikna. Seueur masalah asalna tina larangan anu katingali dina pendaptaran tapi teu aya anu ningali.

Mimitian ku kutipan tina Kadaster. Éta nunjukkeun nu bogana, hipotik naon waé sareng hak-hak terbatas anu kadaptar dina properti éta. Akta transfer sateuacana tiasa ngandung kawajiban salajengna, sapertos klausa ranté (kettingbeding) anu ngabeungkeut unggal nu boga anyar. Pariksa naha gedong éta mangrupikeun monumen anu didaptarkeun, sabab éta ngawatesan naon anu anjeun tiasa robih.

Pariksa ogé naon anu diidinan ku kotamadya di lokasi éta. Ti saprak 1 Januari 2024, Undang-Undang Lingkungan sareng Perencanaan (Omgevingswet) lumaku, sareng panggunaan lahan anu diidinan ditetepkeun dina rencana lingkungan kotamadya (omgevingsplan). Upami anjeun hoyong ngarobih atanapi ngalegaan gedong, pariksa aturan sateuacan anjeun satuju.

Pikeun apartemen, tanyakeun dokumén ti paguyuban pamilik (Vereniging van Eigenaars, VvE): akta pembagian, peraturan, risalah rapat panganyarna, rencana pangropéa jangka panjang sareng ukuran dana cadangan. Dina Pasal 5:126 BW, paguyuban kedah nyimpen dana cadangan pikeun pangropéa ka hareup. Dana anu handap digabungkeun sareng padamelan anu direncanakeun utama tiasa hartosna kontribusi tambahan engké.

Saha anu nanggung résiko cacad?

Salaku nu meuli, anjeun gaduh kawajiban pikeun nalungtik, sareng nu ngajual gaduh kawajiban pikeun ngungkabkeun naon anu dipikanyaho. Upami kawajiban éta patepung, kawajiban nu ngajual pikeun ngungkabkeun umumna langkung unggul tibatan kawajiban nu meuli pikeun nalungtik.

Dina Pasal 7:17 BW, éta properti kedah layak dianggo salaku bumi. Anu ngajual anu terang ngeunaan cacad anu serius, sapertos hateup anu bocor atanapi masalah pondasi, kedah ngawartosan anjeun, sanaos anjeun tiasa mendakanana nyalira. Anjeun, di sisi anu sanés, teu tiasa ngandelkeun cacad anu atra, atanapi anu bakal dipidangkeun ku pamariksaan normal. Survei struktural ku inspektur gedong sateuacan anjeun nandatangan ngirangan résiko éta sacara signifikan.

Naon waé anu dikandung dina perjanjian jual beli?

Perjanjian pameseran netepkeun harga, tanggal transfer, naon waé anu kalebet dina penjualan sareng sarat-sarat anu anjeun tiasa laksanakeun pikeun mundur. Sakali ditandatanganan, éta ngabeungkeut kadua pihak, tunduk kana periode cooling-off pikeun anu mésér pribadi.

Dina Pasal 7:2 BW, pameseran bumi ku pembeli swasta kedah sacara tinulis. Periode cooling-off tilu dinten dimimitian dina dinten saatos perjanjian anu ditandatanganan, atanapi salinanana, parantos diserahkeun ka anjeun. Anjeun tiasa maca katangtuan éta dina wetten.overheid.nl . Periode cooling-off henteu lumaku pikeun pembeli bisnis atanapi properti komérsial.

Kaseueuran perjanjian ngandung sarat anu résolutif (ontbindende voorwaarden). Anu paling dikenal nyaéta sarat pembiayaan, anu ngamungkinkeun anjeun mundur upami anjeun teu tiasa kéngingkeun hipotik, sareng sarat pikeun pamariksaan gedong anu nyugemakeun. Pariksa yén tenggat waktos dina sarat éta réalistis, sabab sakali parantos lulus anjeun kaiket. Perjanjian biasana ogé meryogikeun deposit atanapi garansi bank sareng netepkeun denda upami salah sahiji pihak gagal ngalaksanakeun.

Pikeun bumi, notaris tiasa ngadaptarkeun perjanjian jual beli dina buku pendaptaran umum (Pasal 7:3 BW). Ieu ngajagi anjeun salami genep bulan tina, contona, penjualan kadua atanapi lampiran ku kreditur anu ngajual sateuacan transfer.

Naon anu dilakukeun ku notaris hukum sipil?

Notaris hukum sipil (notaris) nyiapkeun sareng ngalaksanakeun akta transfer sareng ngadaptarkeunana. Notaris henteu mihak sareng gaduh kawajiban pikeun ati-ati ka dua belah pihak.

Sateuacan transfer, notaris mariksa pendaptaran, mastikeun yén anu ngajual gaduh hak pikeun ngajual sareng yén properti éta bébas tina hipotik sareng lampiran anu teu diungkabkeun. Harga pameseran dibayar kana rekening pihak katilu notaris (dendengeldenrekening) sareng ngan ukur dikaluarkeun ka anu ngajual saatos transfer kadaptar. Kusabab notaris henteu bertindak pikeun hiji sisi, langkung saé upami pengacara anjeun nyalira marios perjanjian dina transaksi anu rumit atanapi bernilai tinggi, khususna upami anjeun mésér properti komérsial.

Biaya naon waé anu kedah diarepkeun salian ti harga éta?

Salaku nu meuli, anjeun biasana mayar pajak transfer (overdrachtsbelasting), biaya notaris, sareng biaya Pendaptaran Tanah. Tarif pajak transfer gumantung kana jinis properti sareng naha anjeun bakal cicing di dinya nyalira.

Pikeun properti anu nembé diwangun, PPN biasana ditagihkeun tinimbang pajak transfer. Pembeli anu nembé mésér tiasa mumpuni pikeun pengecualian dina kaayaan. Tarif sareng kaayaan ayeuna aya dina halaman business.gov.nl pamaréntah . Pikeun pembeli internasional, patarosan ngeunaan pajak tempat tinggal sareng warisan ogé tiasa maénkeun peran; kami ngarujuk éta ka panaséhat pajak.

Naon kawajiban anjeun saatos ngagaleuh?

Salaku nu boga, anjeun kedah ngajaga kaayaan properti supados henteu ngabahayakeun tatangga atanapi anu ngalangkung. Dina gedong apartemen, paguyuban nu boga tanggung jawab pikeun ngajaga bagian-bagian umum, anu dibiayaan ku kontribusi bulanan.

Upami anjeun nyéwakeun éta properti, anjeun gaduh kawajiban tambahan ka panyewa anjeun, kalebet kawajiban pikeun ngalaksanakeun perbaikan. Nalika anjeun ngajual atanapi nyéwakeun bumi, anjeun sacara prinsip kedah nyayogikeun labél énergi. Dina Pasal 5:37 BW, anjeun henteu kénging nyababkeun gangguan anu teu masuk akal ka tatangga anjeun, contona ngalangkungan bising atanapi bau.

Kumaha sengketa harta banda direngsekeun?

Kaseueuran sengketa tiasa direngsekeun ku cara ngobrol heula, kamungkinan sareng mediator. Upami éta gagal, pangadilan anu mutuskeun, sareng pikeun sababaraha sengketa aya tenggat waktos anu ketat.

Upami anjeun mendakan cacad saatos transfer, béjaan ka nu ngajual sacara tinulis dina waktos anu wajar saatos anjeun mendakanana, sakumaha anu diwajibkeun ku Pasal 7:23 BW. Upami anjeun ngantosan lami teuing, anjeun tiasa kaleungitan hak anjeun, sanaos nu ngajual anu lepat. Seueur kotamadya nawiskeun mediasi tatangga (buurtbemiddeling) pikeun sengketa antara tatangga. Kaputusan asosiasi pamilik tiasa ditantang di payuneun pangadilan subdistrik (kantonrechter), tapi ngan ukur dina jangka waktu anu pondok. Sengketa sareng kotamadya ngeunaan idin nuturkeun rute administrasi bantahan sareng banding.

Conto has: pembeli anu mendakan kalembaban di ruang handap sababaraha bulan saatos transfer. Upami anu ngajual terang ngeunaan masalahna sareng henteu nyebatkeunana, anu mésér tiasa ngaklaim kompensasi atanapi, dina kasus anu serius, ngabatalkeun pameseran. Hasilna gumantung kana naon anu dipikanyaho ku anu ngajual, naon anu katingali sareng naon anu disebatkeun dina perjanjian ngeunaan cacad anu disumputkeun.

Ringkesanana

• Pameseran bumi ku nu meuli pribadi kedah sacara tinulis, kalayan periode pendinginan tilu dinten (Pasal 7:2 BW).
• Kapamilikan ngan ukur pindah nalika pendaptaran akta pengalihan notaris (Pasal 3:89 BW).
• Pariksa Kadaster, hak kawates, rencana lingkungan sareng, pikeun apartemen, asosiasi pamilik sateuacan anjeun nandatangan.
• Kawajiban nu ngajual pikeun ngungkabkeun sacara umum leuwih penting tibatan kawajiban anjeun pikeun nalungtik.
• Laporkeun cacad sacara tinulis dina waktos anu wajar saatos anjeun mendakanana.

At Law & More Kami mamatahan pembeli sareng penjual ngeunaan perjanjian jual beli, cacad sareng sengketa properti, dina basa Inggris sareng Walanda. Teu yakin kumaha kaayaan anjeun? Caritakeun kaayaan anjeun. Kami bakal ngawartosan anjeun pilihan anjeun dina hiji dinten kerja.

Kumaha Law & More tiasa ngabantosan anjeun sareng ieu dijelaskeun dina kami pengacara perumahan kaca.