Erfpacht: dijelaskeun ngeunaan sewa lahan anu lami di Walanda pikeun anu mésér

Mun anjeun meuli imah di Walanda, sareng khususna di Amsterdam, rincianna tiasa nyebatkeun yén harta éta op erfpachtAnjeun teras sanés mésér lahan éta, tapi hak nyata anu kawates kana lahan batur, kalayan syarat anu ditulis ku nu boga lahan éta, sakapeung saabad ka tukang. Syarat-syarat éta anu nangtukeun sabaraha anu anjeun bayar, sabaraha lami, sareng naha bank bakal nginjeumkeun pisan.

Naon ari erfpacht dina hukum harta Walanda?

Erfpacht nyaéta hak nyata kawates ( beperkt recht ) anu méré hak ka nu bogana, erfpachter , pikeun nyekel sareng nganggo harta teu gerak milik batur (art. 5:85 BW). Nu boga lahan tetep jadi nu boga lahan éta. Hak erfpachter mangrupa hak in rem, lain hak kontraktual: éta kadaptar di Kantor Pendaptaran Tanah (Kadaster), éta bisa dijual, digadaikeun sareng diwariskeun, sareng éta salamet saatos penjualan lahan.

Akta éta tiasa mewajibkeun erfpachter pikeun mayar jumlah périodik, nyaéta sewa kanon atanapi lahan (pasal 5:85 BW). Kanon henteu diwajibkeun sacara hukum, tapi ampir sadaya erfpacht padumukan ngagaduhanana. Upami henteu, erfpachter gaduh panggunaan anu sacara lega sapertos anu kedah dipiboga ku nu boga (pasal 5:89 BW), kalebet hasil tina harta sareng hak pikeun nyéwakeunana, sareng perbaikan aya dina anjeunna. Anu teu kénging dilakukeun ku anjeunna nyaéta ngarobih tujuan harta, atanapi ngalaksanakeun padamelan anu kaayaanana disimpen ku idin nu boga.

Kapamilikan pinuh ( volle eigendom ) nyaéta salamina, teu aya biaya pikeun dijaga sareng ngan ukur tunduk kana hukum umum. Erfpacht dilaksanakeun dina lahan batur, diatur ku kaayaan nu bogana, sareng tiasa dirévisi atanapi tiasa diakhiri. Flat dina erfpacht kalayan kanon anu lumaku biasana hargana langkung handap tibatan flat anu sami dina kapamilikan pinuh, sareng bédana henteu salawasna katingali dina harga anu dipénta.

Erfpacht, opstal sareng sewa wangunan

• Erfpacht méré hak pikeun nyepeng sareng nganggo tanah batur (pasal 5:85 BW). Wangunan dina lahan éta umumna mangrupikeun bagian tina hak erfpacht.
• Opstal, hak superficies (pasal 5:101 BW), masihan hak pikeun gaduh atanapi kéngingkeun gedong, karya atanapi pepelakan di, dina atanapi di luhur lahan batur, ngalanggar aturan yén gedong milik nu boga taneuh. Éta tiasa mawa pamayaran anu disebut bales dendam, sareng sering dibikeun salaku hak tanggungan sasarengan sareng erfpacht atanapi sewa — pikeun kabel, panel surya — sanaos tiasa mandiri. Aturan undang-undang ngeunaan erfpacht lumaku saluyu sareng hak superficies (art. 5:104 BW).
• Nyéwa, sewa wangunan atanapi tempat tinggal, mangrupikeun kontrak, sanés hak nyata: teu aya kapentingan anu tiasa didaptarkeun, teu aya hipotik, sareng aturan sewa Buku 7 BW lumaku. Penyewa mayar sewa kanggo dihuni; erfpachter mayar kanon pikeun hak milik anu dipiboga sareng tiasa dijual.

Akta sareng syarat umum

Hak erfpacht dijieun ku akta notaris sareng didaptarkeun dina pendaptaran umum. Erfpachtakte netepkeun istilah-istilah individu — plot, istilah, kanon awal, panggunaan anu diidinan — teras ampir sok nyatakeun sakumpulan algemene bepalingen anu lumaku. Kaayaan umum éta mangrupikeun inti tina tawar-menawar: mékanisme révisi, aturan pameseran, sarat idin, rezim kompensasi, kakuatan terminasi.

Kaayaan taun penerbitan ngatur

Ieu mangrupikeun poin anu paling sering dilewatkeun, sareng éta penting pisan. Hiji kotamadya henteu ngan ukur gaduh hiji sarat tapi hiji runtuyan, anu dikaluarkeun dina taun anu béda, anu masing-masing ngatur plot anu dibéré di handapeunna. AmsterdamDiidentipikasi dumasar taunna — di antarana AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 sareng 2016, anu mana AB 1994, AB 2000 sareng AB 2016 mangrupikeun séri anu paling sering dipendakan ayeuna. Bédana sanés ngan ukur sacara kosmetik: sét anu langkung lami tiasa masihan kawenangan anu lega ka nu boga ngeunaan révisi sareng hak kompensasi anu sempit.

Patarosanna sanés "naon waé sarat erfpacht di kota ieu?" tapi "set mana anu lumaku pikeun plot ieu ?" Jawabanna aya di Kadaster: akta pendirian sareng akta amandemen salajengna nyebatkeun sarat dumasar taun. Pék notaris anjeun pikeun kéngingkeun akta sareng téks lengkep tina sarat éta sareng macana — sanés ringkesan, sanés paragraf agén.

Sewa taneuh (kanon)

Kanon nyaéta pamayaran périodik pikeun panggunaan lahan. Struktur anu biasana nyaéta persentase kanon anu diterapkeun kana nilai lahan anu ditaksir, diturunkeun sacara sésa, tina proporsi nilai properti, atanapi tina jadwal. Dina Amsterdam Faktor éta nyaéta buurtstraatquote, anu ngébréhkeun nilai lahan salaku proporsi tina nilai properti pikeun jalan anu dimaksud.

Antara révisi, kalolobaan kaayaan modéren ngaindeks kanon unggal taun ngalawan indéks harga konsumen. Indéksasi sanés révisi: éta ngalacak inflasi sareng tiasa diprediksi, sedengkeun révisi ngareset nilai lahan anu mendasar sareng tiasa ngalikeun kanon. Henteu mayar pamustunganana tiasa ngarugikeun hak panyewa éta sorangan.

Tilu jinis erfpacht

Voortdurend sareng eeuwigdurend duanana ditarjamahkeun salaku "perpetual" dina basa Inggris particulars. Éta téh béda, sareng bédana téh patut pisan. Hak perpetual dina durasi ogé tiasa gaduh kanon anu ngan ukur dipésér kanggo periode waktu anu tangtu: durasi sareng buy-off mangrupikeun patarosan anu misah.

Révisi dina ahir période: résiko kauangan panggedéna

Pikeun erfpacht anu terus-terusan, ahir hiji periode nyaéta nalika nu boga lahan tiasa ngareset kanon kana nilai lahan ayeuna. Kusabab periode lumangsung salami sababaraha dasawarsa sareng nilai lahan urban Walanda parantos naék sacara seukeut, kanon anu énggal tiasa janten kelipatan ageung tina anu lami.

• Éta henteu laun-laun. Kanaékan éta sumping dina hiji léngkah, dina tanggal anu ditetepkeun sababaraha dekade sateuacanna.
• Mékanismena aya dina kaayaan anu lami. Dina sababaraha sét anu langkung lami, kawenangan anu gaduhna lega sareng gugatan diwatesan ku prosedur penilaian tinimbang pangadilan.
• Nu méré pinjaman neuteup ka hareup. Tanggal revisi anu caket mangaruhan pinjaman anjeun sareng pasar penjualan deui anu bakal anjeun hadapi.

Sateuacan nandatangan, tangtukeun tanggal réngséna période ayeuna, mékanisme révisi, sareng — dimana angka indikatif dipedalkeun — kumaha kanonna upami dirévisi ayeuna. Upami aya révisi anu nuju dijalankeun, wates waktos tawaran sareng bantahan naon waé kedah ditingali.

Meuli sewa langsung (afkoop)

Gantina mayar kanon, erfpachter tiasa mésérna kalayan jumlah modal. Afkoop salami periode mayar kanon sateuacanna kanggo sésana periode ayeuna; nalika periode éta réngsé, kawajiban bakal dihirupkeun deui dina istilah anu dirévisi, janten properti anu diiklankeun salaku "kanon anu dipésér" ngan ukur tiasa ditanggung dugi ka tanggal anu ayeuna caket pisan. Eeuwigdurende afkoop ngaleungitkeun kanon salamina, tanpa révisi ka hareup.

Meuli lain hartina meuli lahan: hak milik tetep aya di nu bogana, ngan ukur kawajiban mayar anu réngsé, sareng saratna tetep ngatur panggunaan sareng idin. Naha meuli kudu ditawarkeun, kumaha diitungna sareng naha éta tiasa dilakukeun di tengah periode mangrupikeun masalah sarat, sanés hukum umum. Éta dilakukeun ku akta notaris sareng kadaptar. Perlakuan pajak nuturkeun bédana anu sami, sareng éta henteu sami pikeun kanon périodik sapertos pikeun meuli modal, janten akibat tina rute anu anjeun pilih dikonfirmasi ku panaséhat pajak sateuacan anjeun komitmen kana éta.

Amsterdamti erfpacht anu terus-terusan ka anu terus-terusan

Amsterdam Éta sababna topik ieu penting pikeun kalolobaan pembeli internasional: seueurna perumahan kota nangtung di lahan sewa kotamadya, anu sacara historis teras-terasan erfpacht kalayan révisi périodik.

Ti taun 2016 kotamadya mimiti ngaluarkeun erfpacht perpetual pikeun hibah anyar dina sakumpulan kaayaan umum anyar, sareng muka skéma anu ngamungkinkeun pemegang sewa anu tos aya pikeun ngaganti ( overstappen ). Pemegang sewa ngalamar tawaran anu nyatakeun kanon perpetual atanapi jumlah pameseran perpetual, diitung tina nilai lahan dina momen rujukan; panampi ngarah kana akta amandemen, anu kadaptar di Kadaster.

Titik anu penting sacara finansial nyaéta tanggal rujukan sareng diskon. Aplikasi anu dilakukeun sateuacan 8 Januari 2020 diitung dumasar kana istilah anu langkung nguntungkeun tibatan anu langkung énggal: tanggal éta mangrupikeun tanggal rujukan anu ngatur hak kana premi peralihan anu nguntungkeun sareng diskon kana nilai lahan, nilai lahan éta sorangan diturunkeun tina nilai properti ngalangkungan buurtstraatquote. Pangaturan kasempetan kadua pikeun anu sono kana tanggal éta parantos dituturkeun saprak harita, masing-masing dumasar kana istilahna nyalira sareng tanggal panutupanana nyalira, sareng éta ditetepkeun ku kotamadya nyalira tinimbang ku undang-undang. Naha jandela dibuka pikeun properti khusus, sareng dina itungan naon, janten hal anu kedah ditetepkeun tina skéma anu diterbitkeun ku kotamadya sateuacan anjeun komitmen: tanyakeun ka anu ngajual pikeun tawaran anu parantos dikaluarkeun, sareng parios wates waktos ayeuna langsung ka kotamadya. Bédana antara hiji dasar itungan sareng anu sanés dugi ka puluhan rébu euro.

Tilu poin praktis nuturkeun tina ieu:

• Tangtukeun naon anu dicekel ku nu ngajual. Erfpacht nu nuluykeun; erfpacht nu nuluykeun kalawan saklar nu geus diterapkeun tapi teu acan réngsé; erfpacht perpetual kalawan kanon nu diindeks; jeung erfpacht perpetual nu dibeuli salamina nyaéta opat aset nu béda dina opat harga.
• Tawaran sanés parobihan. Nepi ka akta amandemen ditandatanganan sareng didaptarkeun, properti éta tetep aya dina rezim anu lami. Naha anu mésér tiasa ngambil alih tawaran anu luar biasa, sareng iraha, éta mangrupikeun masalah syarat-syarat skéma.
• Skema kotamadya robah. AmsterdamKawijakan erfpacht dibantah sareng parantos dirobah sababaraha kali; tenggat waktos, diskon, faktor nilai lahan sareng persentase kanon béda-béda ti taun ka taun. Teu aya anu aya di dieu ngeunaan posisi dina dinten anjeun mésér.

Erfpacht swasta: pamekar, perusahaan sareng pamilik institusional

Lahan ogé disewakeun kalayan kontrak jangka panjang ku pamekar, perusahaan perumahan, investor institusional, yayasan amal, sareng nu boga lahan swasta. Hukumna sami; kaayaanana sering henteu.

Kaayaan pribadi condong kirang nguntungkeun dina cara anu tiasa dikenal: jangka waktu anu langkung pondok atanapi tetep tanpa terasna; révisi dina interval anu langkung pondok, sakapeung unggal lima atanapi sapuluh taun; révisi dihijikeun kana nilai properti tinimbang nilai lahan, janten perbaikan anu dilakukeun ku panyewa nyalira nyababkeun kanaékan; kompensasi henteu kalebet atanapi diwatesan; sarat idin anu lega ngeunaan nyéwakeun, ngarobih sareng ngajual. Sababaraha skéma anu dipasarkan ka pembeli munggaran, dimana penjual nahan lahan pikeun nurunkeun harga, mangrupikeun konstruksi erfpacht sapertos kieu.

Kotamadya nyaéta lembaga permanén anu gaduh kendala pulitik sareng minat kana pasar perumahan anu fungsina saé; nu boga lahan swasta nyepeng investasi. Erfpacht swasta sanés goréng ku sabab kitu, tapi ulah pernah nganggap kaayaanana sami sareng kotamadya anu kantos dibaca ku nu meuli.

Kompensasi di ahir masa sewa

Nalika hak erfpacht réngsé, urut erfpachter sacara prinsip gaduh hak pikeun nampi kompensasi pikeun nilai gedong, padamelan, sareng pepelakan anu anjeunna dirikeun atanapi anu dipiboga ti miheulaanna kalayan mayar (pasal 5:99 BW), sareng tiasa nahan harta éta dugi ka kompensasi éta dibayar (pasal 5:100 BW).

Aya dua kualifikasi anu penting. Hak éta tiasa diwatesan atanapi dikaluarkeun ku akta dina wates anu diidinan ku hukum, sareng kaayaan swasta anu langkung lami sering ngalakukeun éta. Sareng éta mangrupikeun kompensasi pikeun gedong, sanés pikeun jurang antara nilai sewa sareng hak milik: panyewa anu hak samentawisna kadaluwarsa henteu nampi nilai pasar bumi. Upami kaayaan nyarioskeun "nilai gedong", dasar penilaian anu nangtukeun sadayana.

Posisi pemberi pinjaman hipotik

Hak erfpacht tiasa digadaikeun sareng kaseueuran pemberi pinjaman Walanda bakal nginjeumkeun harta sewa. Naha pemberi pinjaman bakal nginjeumkeun harta anjeun ampir sadayana gumantung kana kaayaan umum. Pemberi pinjaman meunteun jinis hak sareng, upami samentawis, jangka waktu anu sésana ngalawan jangka waktu pinjaman; naha kanon parantos tetep, diindeks atanapi dibuka pikeun révisi, sareng iraha révisi salajengna murag; naha terminasi tiasa ngancurkeun jaminan; naha pemberi pinjaman kedah dibéjaan sareng diidinan pikeun ngalereskeun wanprestasi; sareng naha kompensasi dina ahirna salamet.

Aya dua hal anu ngajantenkeun ieu tiasa dianggo. Sarat standar kotamadya ageung umumna ditampi ku anu masihan pinjaman utama, janten pameseran di dinya jarang nimbulkeun patarosan pembiayaan. Erfpacht swasta mangrupikeun kasus anu langkung sesah, sabab saratna nyaéta naon waé anu parantos disusun ku anu gaduh lahan. Di dinya katampi konstruksi kedah ditetepkeun pikeun sakumpulan sarat khusus éta, sareng anu masihan pinjaman sareng, upami aya, sareng anu ngajamin hipotik. Upami aya jaminan hipotik nasional (NHG), posisi éta dipedalkeun. Sarat sareng standar NHG, anu dipedalkeun deui unggal taun, nampi erfpacht tradisional, tapi éta netepkeun sarat ngeunaan sésa jangka waktu sewa anu diukur ngalawan jangka waktu pinjaman, sareng sarat éta langkung ketat pikeun hak anu didamel sateuacan 1 Januari 1992, nalika hak statutori pikeun kompensasi pikeun gedong berlaku. Konstruksi anu henteu tradisional, sareng naon waé bentuk dukungan pembeli ( koperssteun ), kedah ditampi ku NHG nyalira, sareng NHG nyebarkeun daptar konstruksi anu parantos ditampi. Anu henteu aya dina daptar éta moal dibiayaan ku NHG.

Kaayaan pembiayaan ( financieringsvoorbehoud ) teu ngajagi nanaon upami aplikasi éta henteu kantos dugi ka anu masihan pinjaman kalayan kaayaan sewa anu napel.

Ngajual: idin sareng tunggakan

Hak erfpacht tiasa dialihkeun, tapi akta éta tiasa meryogikeun idin ti nu boga lahan pikeun mindahkeun atanapi ngabagi (pasal 5:91 BW); upami idin ditolak, hukum ngamungkinkeun éta diganti ku otorisasina pangadilan. Kalayan kaseueuran kotamadya, idin mangrupikeun formalitas, tapi ulah pernah nganggap éta: jadwal kedah cocog sareng parantosan, sareng saratna tiasa meryogikeun yén teu aya tunggakan sareng teu aya palanggaran anu teu acan réngsé.

Tunggakan nuturkeun hak: nu meuli jeung nu ngajual tanggung jawab sacara babarengan jeung masing-masing pikeun kanon anu kudu dibayar dina lima taun sateuacan transfer (pasal 5:92 BW). Notaris kudu meunangkeun pernyataan tertulis ti nu boga tanah ngeunaan posisi kanon, tunggakan, biaya, jeung dugaan palanggaran.

Pangberhentian ku nu boga lahan

Nu boga tanah bisa mungkas erfpacht ( opzegging ) lamun kanonna teu dibayar salila dua taun padeukeut, atawa erfpachter ngalanggar hukum sacara serius (art. 5:87 BW). Formalitasna ketat sarta ngajaga nu méré pinjaman: pangakhiran dilakukeun ku surat ti juru sita, sahenteuna sabulan samemeh tanggal dibikeun lamun alesan gagal bayar, sarta kudu dilayanan dina waktu dalapan poé ka saha waé nu kadaptar salaku nu nyekel hipotik atawa nu nyekel hak kawates lianna, sangkan bank bisa turun tangan sarta ngungkulan tunggakan (art. 5:87, art. 5:88 BW). Sacara misah, sakali dua puluh lima taun geus kaliwat ti saprak erfpacht dijieun, salah sahiji pihak bisa ménta pangadilan pikeun ngarobah atawa mungkas éta pikeun kaayaan nu teu kaduga (art. 5:97 BW) — jalur nu heureut, lain ubar ngalawan kanon nu ngan saukur jadi mahal.

Naon anu kedah dipariksa ku pembeli sateuacan nandatangan

• Akta pendirian anu kadaptar sareng unggal akta amandemen atanapi pembelian salajengna.
• Sarat umum mana anu lumaku, dumasar taunna, sareng téks lengkepna.
• Naha hak éta samentawis, terus-terusan atanapi langgeng, sareng tanggal kadaluwarsa atanapi tanggal akhir periode anu pasti.
• Kanon ayeuna, dasar indéksina, sareng naha éta dibeuli — upami kitu, dugi ka iraha.
• Tanggal sareng mékanisme révisi salajengna, sareng prosedur révisi atanapi parobihan anu nuju dijalankeun.
• Naha idin ti nu boga lahan diperyogikeun pikeun mindahkeun, sareng sabaraha lami waktosna.
• Pernyataan tinulis ti nu boga lahan ngeunaan tunggakan, biaya, sareng dugaan palanggaran.
• Konfirmasi tinulis ti nu méré pinjaman yén éta bakal méré pinjaman dumasar kana sarat-sarat ieu.
• Pikeun apartemen: kumaha kontrak sewa berinteraksi sareng asosiasi pamilik, sareng saha anu mayarna.
• keur Amsterdam: posisi kotamadya anu diterbitkeun ayeuna ngeunaan switching, dina dinten pameseran.

Erfpacht sanés cacad. Kalayan akta di payuneun anjeun, éta mangrupikeun cara anu langkung kondisional pikeun nahan properti, sareng éta tiasa leres-leres saé. Kasalahan dilakukeun ku pembeli anu nganggap paragraf sewa salaku boilerplate.