Pangusiran di Walanda: prosedur ti panggero ka juru sita

Pangusiran di Walanda mangrupikeun prosés anu dikontrol ku pangadilan. Nu boga imah teu tiasa ngeureunkeunana nyalira, sareng panyewa jarang diusir sapeuting. Antara pamayaran anu teu dibayar anu munggaran sareng mobil pindahan aya surat paménta, surat panggilan, sidang, putusan sareng pengumuman juru sita. Artikel ieu netepkeun runtuyan éta, waktosna, biaya sareng dimana masing-masing pihak gaduh rohangan pikeun bertindak.

Aturan dasar: teu aya pangusiran tanpa paréntah pangadilan

Nu boga imah teu meunang ngusir dumasar kana kawenanganana sorangan. Ngeureunkeun sewa jeung ngabersihan properti mangrupa kaputusan anu misah, sarta duanana aya di pangadilan. Dugi ka hakim ngaluarkeun paréntah pangusiran jeung juru sita geus ngalaksanakeunnana, nu nyewa bisa tetep cicing, naon waé tunggakan jeung naon waé anu disebutkeun dina kontrak.

Anjeunna panginten henteu:

• ngaganti konci atawa masang ranté;
• motong cai, gas, listrik atanapi pemanas pikeun maksa nu nyewa kaluar;
• miceun, nyimpen atanapi miceun barang-barang panyewa;
• asup ka imah éta tanpa idin, boh manéhna nu boga atawa lain.

Hukum Walanda nyebat ieu eigenrichting swadaya , sareng éta henteu sah. Penyewa tiasa ngamimitian paréntah interim ( kort gedeng ) sareng biasana uih deui dina sababaraha dinten, kalayan nu boga bumi diparentahkeun pikeun mulangkeun aksés kalayan nyeri pinalti sadidinten sareng nanggung jawab kana karugian anu dihasilkeun. Lebet ka bumi ngalawan wasiat nu nyewa ogé tiasa janten pelanggaran kriminal huisvredebreuk (pasal 138 Sr). Nu boga bumi anu ngarobih konci ngarobih kasus anu sigana bakal dimeunangkeun janten kasus anu pasti bakal éléh.

Dua ruteu: opzegging na ontbinding

Terminasi ku béwara (opzegging)

Opzegging nyaéta terminasi kontrak sewa bumi ku cara bewara tinulis, dikirim ku pos tercatat, dumasar kana salah sahiji daptar alesan anu katutup. Éta némbongan dina artikel ngeunaan terminasi kontrak sewa dina Buku 7, Judul 4, Bagian 5 BW (artikel 271 dugi ka 282 BW): yén panyewa henteu kalakuanana sapertos panyewa anu saé, yén nu boga bumi peryogi pisan harta éta pikeun dianggo nyalira ( dringend eigen gebruik ), yén panyewa nolak tawaran kontrak énggal anu wajar, sareng yén harta éta diperyogikeun pikeun dibongkar atanapi dikembangkeun deui.

Periode bewara dimimitian ti tilu bulan kanggo sewa kirang ti sataun, naék sabulan per taun salajengna dugi ka maksimal genep. Bewara nyalira teu aya tungtungna: kecuali panyewa satuju sacara tinulis, sewa bakal diteruskeun ku hukum dugi ka pangadilan mutuskeun sanés, sareng nu boga bumi kedah ngagugat. Kontrak jangka waktu tetep pikeun tempat tinggal ogé dikirangan ku Wet vaste huurcontracten, anu berlaku ti saprak 1 Juli 2024, anu mulangkeun sewa anu teu ditangtukeun salaku aturan utama, janten nu boga bumi anu nganggap kontrakna bakal kadaluwarsa tiasa nahan sewa terbuka.

Pembubaran pikeun palanggaran (ontbinding)

Pasal 6:265 BW netepkeun yén unggal kagagalan dina palaksanaan masihan pihak anu sanés kakawasaan pikeun ngabubarkeun, kecuali kagagalan éta, kumargi sipat khususna atanapi pentingna anu alit, henteu menerkeun pembubaran. Pikeun tempat tinggal anu kakawasaanana henteu dilaksanakeun ku surat: pasal 7:231 BW ngajukeun pembubaran sewa tempat anu diwangun ka pangadilan. Iwal nyaéta panutupan administratif harta éta, dina pasal 13b Undang-Undang Opium atanapi pasal 174a Undang-Undang Kotamadya, dimana nu boga bumi tiasa ngabubarkeun tanpa angkat ka pangadilan.

Dina kasus tunggakan sewa, ikatan kontrak ampir sok janten rute anu kedah dilakukeun. Teu aya periode bewara anu dijalankeun heula, fakta-fakta henteu kedah lebet kana daptar anu ditutup, sareng nu boga bumi tiasa ngagabungkeun klaim artos, pembubaran, sareng pengusiran dina hiji surat panggilan. Pendekatan anu sami dianggo pikeun gangguan, penyewaan ulang anu teu sah, sareng budidaya ganja.

Sabaraha anu cekap? Ambang toleransi

Kecap-kecap "kajaba kagagalan éta, kumargi sipat khususna atanapi pentingna anu sakedik, henteu menerkeun bubaran" mangrupikeun pembelaan utama panyewa. Dina putusan anu ngarugikeun tanggal 28 Séptémber 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) Hoge Raad mastikeun kumaha tés éta jalan. Éta mangrupikeun aturan utama kalayan pengecualian: naon waé palanggaran prinsip masihan kakuatan pikeun bubarkeun; nu boga bumi ngabuktikeun palanggaran éta sareng nu nyewa kedah netepkeun pengecualian éta. Pengecualian éta henteu diwatesan ku faktor-faktor anu disebutkeun dina undang-undang — sadaya kaayaan tiasa ditimbang, kalebet kapentingan panyewa pikeun ngajaga bumi na, sareng pangadilan kedah nimbang-nimbang éta bahkan dina ingkar.

Janten hiji pamayaran anu telat, atanapi sésa sésana anu alit, moal ngahasilkeun paréntah pangusiran. Tapi teu aya ambang batas dina sababaraha bulan dimana pembubaran nuturkeun: teu aya undang-undang, sareng teu aya pedoman nasional pangadilan, anu nangtukeun hiji. Tunggakan anu dugi ka sababaraha bulan dina praktékna mangrupikeun titik dimana tuan tanah ngagugat sareng dimana klaim gaduh kasempetan nyata, tapi angka éta henteu mutuskeun nanaon nyalira - pangadilan masih kedah nimbang-nimbang palanggaran éta sareng sadayana anu diwajibkeun ku Hoge Raad pikeun nimbang, sareng éta tiasa nolak pembubaran dina tunggakan anu langkung ageung atanapi ngijinkeun dina anu langkung alit.

Kasus-kasus di wates wates ngarobah paripolah sakumaha ogé aritmatika: naha panyewa ngawaler surat paménta, naha perjanjian ditawarkeun sareng dilanggar, sareng naha bantosan hutang dipénta.

Prosedur biasa, léngkah-léngkah

Sengketa sewa dibawa ka pangadilan subdistrik ( kantonrechter ), sabaraha waé jumlah anu dipertaruhkeun, sareng dimimitian ku panggilan juru sita ( dagvaarding ). Pangacara henteu wajib, sanaos biasana di pihak anu gaduh bumi sareng sering mutuskeun di pihak anu nyewa.

Ti mimiti nepi ka ahir, kasus tunggakan anu teu dibela biasana lumangsung tilu nepi ka lima bulan. Anggap éta, sareng unggal interval dina tabel, salaku prakték tinimbang hak: sajaba ti periode bewara minimum pikeun pangusiran éta sorangan, teu aya periode ieu anu ditangtukeun ku undang-undang. Pangadilan nangtukeun tanggal pikeun ngabatalkeun dina putusanana, sareng waktos pikeun sidang sareng putusan nuturkeun aturan prosedural pikeun kasus subdistrik sareng beban kerja pangadilan khusus, anu dilaporkeun ku Rechtspraak dina angka throughput anu diterbitkeun. Kasus anu dibela, atanapi anu nyewa tetep kana perjanjian, peryogi waktos anu langkung lami sareng sering réngsé tanpa pangusiran pisan.

Kamungkinan palaksanaan samentara sareng banding

Putusan pangusiran biasana dinyatakeun samentawis tiasa dilaksanakeun ( uitvoerbaar bij voorraad ) dina pasal 233 Rv. Ieu hal anu paling sering disalahpahami ku panyewa: banding, anu diatur ku pasal-pasal ngeunaan hoger beroep kalebet pasal 350 Rv, henteu sacara otomatis ngeureunkeun palaksanaanana. Nu boga imah tiasa ngusir nalika masih ditunda.

Panyewa tiasa nyuhunkeun ka pangadilan banding pikeun ngeureunkeun palaksanaan, dina tés anu diwatesan sacara umum anu meryogikeun kasalahan hukum atanapi faktual atanapi darurat anu teu tiasa ditimbang ku hakim kahiji. Alternatipna anjeunna tiasa ngajukeun sengketa palaksanaan ( executiegeschil ) ka hakim relief interim dina pasal 438 Rv, anu ngajukeun yén ngalaksanakeun putusan ayeuna mangrupikeun panyalahgunaan hak. Duanana sanés mangrupikeun ngajalankeun deui kasus éta. Duanana nganggap banding anu diajukeun dina waktos anu pas, sareng périodena pondok: tilu bulan ti dinten putusan dina kasus biasa, tapi ngan opat minggu ti putusan dina kort gedeng (pasal 339 Rv).

Jalur injunction interim (kort geding)

Kort geding nyaéta prosiding ringkesan di payuneun hakim relief interim ( voorzieningenrechter ) dina pasal-pasal anu dimimitian ti pasal 254 Rv. Éta masihan kaputusan samentara, biasana dina sababaraha minggu, tapi teu tiasa ngabubarkeun kontrak. Éta wates konci: nu boga bumi teu tiasa kéngingkeun kaiket dina kort geding, ngan ukur paréntah pikeun ngabatalkeun.

Ieu ngan ukur dibuka pikeun nu boga imah upami klaimna penting sareng hasil tina prosiding biasa henteu diragukeun sacara serius — gangguan anu parah, panggunaan properti sacara kriminal, pendudukan anu terus-terusan saatos sewa réngsé sacara jelas, atanapi pendudukan tanpa hak milik. Kasus tunggakan anu lugas jarang mumpuni: kapentingan panyewa kana bumi na langkung ageung tibatan kapentingan nu boga imah dina hal kecepatan.

Pikeun nu nyewa sahenteuna ieu sami mangpaatna: éta mangrupikeun instrumen ngalawan nu boga imah anu parantos ngarobih konci, sareng pikeun ngeureunkeun pangusiran anu diumumkeun dimana kaayaan parantos robih sacara drastis.

Pangeusi lahan liar, tempat usaha, sareng nu nyicingan tanpa sertipikat

Sébas

Jongkok mangrupikeun kajahatan kriminal, sareng aya dua jalur: gugatan sipil ku nu boga, atanapi beberesih ku jaksa umum. Dina putusanana tanggal 28 Oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) Hoge Raad mutuskeun yén pangusiran dina jalur kriminal mangrupikeun gangguan anu serius pisan kana hak pikeun ngahormatan bumi dina pasal 8 ECHR anu meryogikeun tinjauan yudisial sateuacanna: pihak berwenang kedah ngumumkeunana sacara tinulis, masihan sahenteuna tujuh dinten kanggo kort geding, sareng ngantosan putusan hakim, kecuali dina kaayaan anu luar biasa sapertos ancaman pikeun kaamanan umum.

Enggon usaha

Panyewa tempat ritel sareng perhotelan dina pasal 290 sareng saatos BW gaduh rezim istilah sareng alesan terminasi nyalira. Panyewa tempat bisnis sanés, utamina kantor sareng rohangan industri, kalebet dina pasal 7:230a BW; bédana ditetepkeun dina pasal kami ngeunaan sewa komérsial dina pasal 290 sareng 230a : sakali sewa parantos réngsé sareng bewara pikeun ngosongkeun parantos dipasihkeun, panyewa tiasa nyuhunkeun ka pangadilan subdistrik pikeun manjangkeun periode ngosongkeun, sareng pangusiran ditunda nalika aplikasi éta ditunda. Aplikasi kedah dilakukeun dina dua bulan ti tanggal anu diumumkeun pikeun ngosongkeun, sareng pangadilan tiasa masihan paling seueur tilu perpanjangan sataun masing-masing.

Pangeusi tanpa hak milik

Aya jalma di jero properti anu teu gaduh kontrak — urut pasangan panyewa anu ditinggalkeun, tamu anu moal angkat, penghuni dina perjanjian anti-squat anu kadaluwarsa — teu gaduh jaminan hak milik, sareng ieu mangrupikeun kasus kort gedeng anu paling jelas. Perhatosanna nyaéta yén perjanjian anu dilabélan anti-squat kadang-kadang dianggap dumasar kana fakta salaku tenancy, kalayan panyalindungan anu dibawana.

Juru sita, pengumuman sareng barang-barangna

Ngan juru sita pangadilan ( gerechtsdeurwaarder ) anu tiasa ngalaksanakeun paréntah pangusiran, sareng anjeunna mangrupikeun pajabat umum, sanés karyawan anu gaduh bumi. Anjeunna ngalaksanakeun putusan, maréntahkeun panyewa pikeun ngosongkeun, teras ngumumkeun pangusiran ku cara ngamanfaatkeun salajengna. Pangusiran paksa diatur ku pasal-pasal ngeunaan gedwongen ontruiming, pasal 555 dugi ka 562 Rv. Pasal 555 Rv netepkeun periode minimum tilu dinten antara paréntah éta sareng pangusiran; minimum statutori anu pondok éta sanés periode sukarela anu langkung lami anu dipasihkeun dina putusan.

Dina dinten éta juru sita tiasa nelepon pulisi pikeun kéngingkeun aksés sareng ngajaga katertiban, sareng tukang konci. Nu boga bumi ngatur sareng mayar para panyabutan dina conto munggaran, sareng barang-barang anu tinggaleun dibawa kaluar. Naon anu kajantenan ka aranjeunna sanés deui masalah prakték lokal. Kotamadya kedah nyandak barang-barang éta sareng nyimpenna, kalayan biaya pihak anu ngalaksanakeun putusan, sareng aturan ngeunaan penegakan administratif lumaku pikeun panyimpenan éta (pasal 556 Rv, ngarujuk kana pasal 5:29 sareng 5:30 Awb). Panyimpenan lumangsung dugi ka tilu belas minggu, saatos éta barang-barang éta tiasa dijual atanapi dimusnahkeun; upami dijual, nu boga sateuacanna ngajaga klaim kana hasilna salami tilu taun. Barang-barang anu teu aya nilaina pikeun nu bogana, sareng naon waé anu bahaya atanapi gampang ruksak, tiasa langsung angkat. Biaya dugi ka panyewa ngalangkungan nu boga bumi, sanés ngalangkungan tagihan ti kotamadya.

Pangusiran tiasa dibatalkeun dugi ka momen terakhir. Juru sita rutin ngeureunkeun hiji nalika tunggakan sareng biaya parantos dibayar lengkep, atanapi nalika perjanjian parantos disatujuan sareng nu boga bumi nitah ditunda. Tapi kalenturan turun drastis nalika nu mindahkeun parantos dipesen.

Biaya, sareng saha anu mayar

Biaya pangadilan ( griffierecht ) dina kasus subdistrik gumantung kana nilai klaim sareng naha anu ngaklaim mangrupikeun perusahaan, individu, atanapi pihak anu terbatas, anu mayar tarif datar anu handap dina kalolobaan kurung. Kurung sareng jumlahna ditetepkeun ku hukum, disaluyukeun ti mimiti 1 Januari unggal taun, sareng diterbitkeun dina tabel Rechtspraak; tarif anu lumaku nyaéta anu berlaku nalika kasus dibawa. Henteu aya PPN anu ditagihkeun kana biaya pangadilan.

Pikeun éta tambahkeun biaya juru sita, anu ditetepkeun ku Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders sareng diindeks ti mimiti 1 Januari unggal taun. Ngalaksanakeun putusan anu tiasa dilaksanakeun ngagaduhan tarif anu sederhana; pangusiran paksa sorangan ngarugikeun sababaraha kali lipat. Tarif ayeuna diterbitkeun sareng kaputusan éta, sareng juru sita bakal ngutipna upami dipénta. Panyabutan, panyimpenan sareng biaya hukum anu gaduh bumi nyalira aya di luhur tarif éta sareng henteu ditetepkeun ku nanaon, janten totalna gumantung kana ukuran properti sareng kaayaan tempat éta ditinggalkeun.

Pihak anu éléh mayar biaya anu meunang, tapi paréntah biaya Walanda mangrupikeun kontribusi skala tetep, sanés ganti rugi pinuh, sareng biasana jauh di handap pengeluaran légal anu saleresna. Pikeun anu boga bumi, pangusiran anu suksés sering tetep janten karugian kauangan, sabab paréntah sareng tunggakan dilaksanakeun ngalawan panyewa anu sacara definisi teu gaduh artos. Pikeun anu nyewa, éléh hartosna tunggakan, bunga, biaya pangadilan sareng juru sita, mindahkeun sareng panyimpenan salian ti milarian tempat cicing — sareng hutang salamet tina pangusiran.

Panyewa dina posisi anu rentan

Gaduh murangkalih teu masihan hak ka panyewa pikeun cicing, tapi éta mangrupikeun kaayaan anu ditimbang dina pengecualian dina pasal 6:265 BW, sareng alesan anu kuat pikeun hakim pikeun ngadesek kadua pihak pikeun ngadamel perjanjian. Pangadilan sering masihan putusan "kasempetan terakhir": pembubaran sareng pengusiran diparentahkeun, tapi henteu dilaksanakeun salami panyewa nyumponan jadwal anu disatujuan.

Panyewa anu ngaku kana perjanjian restrukturisasi hutang sacara statutori langkung kuat, sabab moratorium ngawatesan naon anu tiasa ditegakkeun ku kreditor individu. Dina pasal 305 Undang-Undang Kebangkrutan, nu boga imah teu kénging ngabubarkeun sewa atanapi ngusir kusabab tunggakan sewa anu timbul sateuacan perjanjian restrukturisasi hutang berlaku, sareng pangusiran anu parantos lumangsung kana hutang lami éta ditunda ku cara hukum. Perlindunganana kondisional: panyewa kedah mayar unggal cicilan sewa anu turun tepat waktu ti harita ka payun, sareng tunggakan anyar ngahudangkeun deui kakawasaan nu boga imah pikeun ngabubarkeun sareng ngusir. Panyewa anu nyanghareupan pangusiran kedah langsung ngalamar bantosan hutang kotamadya; nu boga imah kedah mariksa naha aplikasi parantos dijalankeun.

Ti saprak 1 Januari 2021 Walanda parantos ngajalankeun sistem peringatan dini nasional. Nu boga bumi, supplier énergi, perusahaan cai, sareng perusahaan asuransi kaséhatan kedah ngalaporkeun tunggakan pamayaran ka kotamadya, tanpa idin ti panyewa, nalika usaha panagihanana gagal. Dina Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, kotamadya kedah ngajawab unggal sinyal ku tawaran paguneman munggaran; pasal 3 sareng 4 tina Undang-Undang éta ngabutuhkeun éta dina opat minggu, atanapi tilu dinten kerja upami kaayaan mendesak — pangusiran anu caket janten conto standar. Perusahaan perumahan nganggap penjangkauan salaku prasarat prosiding.

Pitunjuk praktis

Pikeun tuan tanah:

• Ulah sok nyokot urusan sorangan.
• Dokuméntasikeun sadayana: buku besar sewa, panginget, surat paménta, tawaran perjanjian, tanggal keluhan ti tatangga.
• Beri bewara tertulis ngeunaan ingkar bayar sateuacan ngagugat, sareng hayu tunggakanana jelas-jelas ngaleuwihan ambang toleransi tibatan ngagugat ti mimiti sareng éléh kusabab pengecualian.
• Laporkeun tunggakan ka kotamadya upami diperyogikeun, sareng tiasa ngabuktikeunana.

Pikeun nu nyewa:

• Ulah ngalalaworakeun surat panggilan; kasus anu dibela béda pisan sareng kasus wanprestasi.
• Hadiran sidang atanapi ajukan pembelaan tertulis sateuacanna; éta gratis sareng henteu peryogi pengacara.
• Ngadaptarkeun bantosan hutang kotamadya ayeuna kénéh, bawa buktina ka sidang, sareng mayar sacara konsisten sanaos anjeun teu tiasa mayar sadayana.
• Upami nu boga bumi parantos ngarobih konci atanapi motong utilitas, mangga konsultasi dina dinten anu sami.
• Pahami yén banding moal, ku sorangan, ngeureunkeun pangusiran.

Law & More bertindak pikeun nu boga imah sareng pikeun nu nyewa dina prosiding pangusiran di payuneun pangadilan subdistrik sareng dina kort gedeng, ti mimiti surat paménta dugi ka juru sita. Kusabab kasus anu dibela béda pisan sareng wanprestasi, sareng kusabab banding henteu ngeureunkeun pangusiran ku sorangan, mangga ngahubungi kami pas aya surat panggilan atanapi bewara pikeun ngosongkeun.