Notaris Walanda sareng transfer harta sacara sah: pituduh pikeun pembeli internasional

Upami anjeun mésér bumi di Walanda , anjeun moal tiasa nyingkahan notaris . Hukum Walanda henteu ngijinkeun kapamilikan harta pikeun pindah tangan sacara pribadi: transfer kedah dilaksanakeun ku notaris hukum sipil Walanda sareng kadaptar dina pendaptaran umum. Pikeun anu mésér ti nagara-nagara dimana unggal pihak dina penjualan nginstruksikeun pengacarana nyalira, ieu mangrupikeun bagian anu paling teu wawuh tina prosés éta, sareng dimana kasalahpahaman anu paling mahal timbul.

Naon ari notaris hukum sipil Walanda téh

Notaris Walanda sanés pangacara senior anu gaduh cap. Kantorna umum: notaris diangkat ku kaputusan karajaan, anu ogé netepkeun tempat ngadegna (pasal 3 Wna, Wet op het notarisambt), sareng gaduh kawenangan pikeun ngalaksanakeun akta otentik dimana hukum ngabutuhkeun atanapi dipénta ku pihak (pasal 2 Wna). Akta sapertos kitu gaduh status bukti khusus sareng sering tiasa dilaksanakeun tanpa putusan pangadilan.

Dua akibat penting:

• Notaris miboga kawajiban pikeun ngalaksanakeun tindakan. Notaris kedah ngalaksanakeun padamelan anu ditugaskeun ku hukum atanapi anu dipénta ku pihak, kecuali aya pengecualian anu kawates (pasal 21 Wna).
• Notaris teu mihak saha waé. Notaris ngalaksanakeun tugasna sacara mandiri sareng ngalayanan kapentingan sadaya pihak-pihak dina tindakan hukum, sacara teu mihak sareng kalayan ati-ati anu pangsaéna (pasal 17 Wna).

Kumaha bédana notaris sareng pengacara di nagara anjeun sorangan

Di Inggris, Irlandia, Amérika Serikat sareng seueur nagara sanésna, unggal pihak dina hiji wasiat ngalatih pangacara partisanna nyalira. Notaris Walanda sabalikna: hiji pejabat umum nétral anu ngalayanan transaksi tinimbang hiji pihak. "Notaris umum" asing, anu di seueur nagara ngan ukur nyaksian tanda tangan, nyepeng jabatan anu langkung heureut sareng sanés babandingan anu mangpaat.

Notaris nalungtik hak milik, nyiapkeun sareng ngajelaskeun akta, nyimpen artos sareng ngadaptarkeun transfer — tapi moal negosiasi harga, masihan saran naha perjanjian éta sah, atanapi bertindak pikeun anjeun dina sengketa.

Kawajiban pikeun ngawartosan, sareng watesanana

Kaadilan dina pasal 17 Wna digabungkeun sareng kawajiban pikeun ngawartosan: notaris kedah mastikeun unggal pihak ngartos naon anu dilakukeun ku akta sareng naon résiko sateuacan nandatangan — kawajiban anu dikenal dina tradisi Jerman-Walanda salaku Belehrungspflicht . Upami hiji pihak langkung lemah, kirang pangalaman atanapi henteu nyarios basa éta, kawajiban éta janten langkung nungtut, sareng notaris anu nandatangan terang yén anu mésér henteu ngartos poin penting résiko disiplin sareng tanggung jawab.

Tapi ngawartosan dua sisi sanés advokasi. Nalika anu mésér sareng anu ngajual leres-leres pasea — ngeunaan cacad anu kapendak sateuacan réngsé, tekanan pikeun mindahkeun tanggal, atanapi harti hiji kaayaan — notaris tetep aya di tengah. Éta persis nalika anu mésér peryogi batur anu ngan ukur ka anu mésér.

Iraha kedah ngajarkeun pangacara anjeun nyalira ogé

• Kontrakna teu standar, atanapi anu ngajual mangrupikeun pamekar atanapi investor anu nganggo syarat-syaratna nyalira.
• Anjeun mésér di tempat lélang, ti perusahaan atanapi perumahan, atanapi ti nu ngajual anu nuju kasusahan kauangan.
• Éta properti ngalibetkeun sewa lahan (erfpacht), daptar monumen atanapi easement anu teu biasa.
• Aya sengketa ngeunaan cacad, deposit, denda atanapi tanggal, atanapi prospek cacad.
• Pameseran éta nyentuh status tempat tinggal anjeun, cerai, rezim harta perkawinan atanapi warisan lintas wates.

Duanana saling ngalengkepan: notaris ngalaksanakeun transfer, pangacara anjeun mastikeun tawar-menawar éta anu kedah anjeun jieun.

Dua tahapan: kawajiban sareng transfer

Ieu mangrupikeun titik struktural anu paling penting dina hukum properti Walanda : éta misahkeun kawajiban pikeun mindahkeun tina transfer éta sorangan. Transfer anu sah meryogikeun judul anu sah, jalma anu gaduh hak pikeun miceun harta éta, sareng tindakan pangiriman anu sah (art. 3:84 BW). Pikeun harta teu gerak, pangiriman éta mangrupikeun akta anu ditandatanganan di payuneun notaris hukum sipil Walanda, dituturkeun ku pendaptaran akta éta dina pendaptaran umum (art. 3:89 BW).

Koopovereenkomst , anu sering disebut kontrak pameseran "samentawis", ku kituna nyiptakeun kawajiban anu ngabeungkeut pikeun mésér sareng ngajual. Éta henteu ngajantenkeun anjeun nu boga. " Samentawis" nyasabkeun: sakali periode cooling-off parantos réngsé, éta ngabeungkeut anjeun sapinuhna. Kapamilikan ngan ukur ngalih nalika akta transfer kadaptar.

Ti tawaran dugi ka pendaptaran

Sarat nulis jeung periode cooling-off

Upami anu mésér nyaéta jalma pribadi anu henteu ngalaksanakeun profési atanapi bisnis, sareng éta properti dimaksudkeun pikeun dianggo di bumi, pameseran kedah dilakukeun sacara tinulis (pasal 7:2 BW). Salaman, surélék atanapi obrolan WhatsApp moal ngabeungkeut pembeli konsumen.

Ketentuan anu sami masihan konsumen anu mésér bumi periode pendinginan salami tilu dinten. Éta dimimitian dinten saatos anjeun nampi kontrak anu ditandatanganan, teu kedah dipasihkeun alesan, sareng teu aya kompensasi anu kedah dibayar. Éta kedah kalebet sahenteuna dua dinten anu sanés Saptu, Minggu atanapi libur nasional; upami henteu, éta bakal diperpanjang. Hak éta ngan ukur milik anu mésér, sareng jamna dimimitian ti saprak resi — janten simpen bukti iraha kontrak dugi ka anjeun.

Deposit atanapi garansi bank

Kontrak pameseran modél standar ngabutuhkeun pembeli pikeun masihan jaminan: boh deposit tunai ( waarborgsom ) anu dibayar kana rekening pihak katilu notaris, atanapi jaminan bank ( bankgarantie ) ti bank anu diadegkeun di Walanda. Dina kontrak pameseran modél NVM, VBO, VastgoedPRO sareng Vereniging Eigen Huis, jumlahna tetep 10% tina harga pameseran, kedah dibayar sababaraha minggu sateuacan réngsé. Modél ieu ogé ngagaduhan klausa pinalti: pembeli anu gagal ngalengkepan biasana ngahutang jumlah anu sami sareng deposit. Cocogkeun kaayaan kauangan naon waé sareng jadwal hipotik anjeun.

Panalungtikan judul sareng pamilarian Kadaster

Kadaster ngajaga pendaptaran umum anu ngarékam fakta-fakta anu aya hubunganana sareng status hukum harta anu kadaptar (art. 3:16 BW), sareng tindakan anu mangaruhan status éta tiasa didaptarkeun (art. 3:17 BW). Ieu anu ngajantenkeun konvénancing Walanda aman: fakta anu tiasa didaptarkeun anu henteu kadaptar nalika akuisisi anjeun kadaptar sacara umum henteu tiasa dianggap ngalawan anjeun kecuali anjeun terang (art. 3:24 BW).

Notaris biasana bakal mariksa:

• judul nu ngajual sareng ranté akta-akta sateuacanna;
• KPR anu tos aya, anu kedah ditebus sareng dileupaskeun nalika parantos réngsé;
• lampiran sareng penyitaan (beslagen) ngalawan nu ngajual atawa harta éta;
• easement, hak nyata lianna, sareng kawajiban kualitatif atanapi ranté;
• sewa lahan (erfpacht): sewa lahan, tanggal ulasan sareng akhir masa jabatan;
• larangan hukum umum, sapertos status monumen atanapi kaputusan penegakan hukum kotamadya;
• akta pamisahan sareng asosiasi pamilik, upami properti éta mangrupikeun apartemen;
• idéntitas, kapasitas, sareng status perkawinan kadua pihak.

Anu teu pati penting nyaéta naon anu teu dipariksa ku notaris : sanés kaayaan gedong, lega lanté, kalembaban, asbés atanapi pondasi, atanapi naha perluasan diidinan kecuali upami éta muncul dina pendaptaran, atanapi nilaina. Patuh kana kaayaan sareng perencanaan mangrupikeun tanggung jawab anjeun, anu kedah diputuskeun sateuacan kontrak ditandatanganan atanapi ditutupan ku hiji sarat.

Rekening pihak katilu sareng kumaha artosna ngalir

Notaris kedah ngajaga hiji atanapi langkung rekening khusus atas nama notaris nyalira, kalayan nyebatkeun kapasitas éta, anu ditujukeun khusus pikeun artos anu disimpen pikeun batur (pasal 25 Wna). Ieu mangrupikeun dendengeldenrekening . Artos éta dipager: éta sanés milik notaris sareng di luar jangkauan kreditor notaris. Éta sababna penyelesaian Walanda aman tanpa agén escrow atanapi perjanjian antara pengacara anu silih lawan.

• Notaris ngaluarkeun laporan kauangan (nota van afrekening) ngawengku harga, pajak transfer, biaya, biaya pendaptaran, alokasi biaya layanan sareng pajak lokal, sareng deposit.
• Anjeun mindahkeun saldo dana anu parantos dibersihkeun tina rekening atas nama anjeun nyalira, biasana dina dinten kerja sateuacan réngsé; pemberi pinjaman anjeun mayar pinjaman ka rekening anu sami. Tanpa dana anu parantos dibersihkeun, akta moal ditandatanganan.
• Saatos nandatanganan, pendaptaran sareng pamilarian terakhir, notaris ngabalikeun hipotik anu ngajual, mayar ka anu ngajual sareng mayar pajak transfer.

Nu ngajual dibayar lain nalika ditandatangan tapi sakali notaris mastikeun transfer parantos kadaptar sareng teu aya lampiran atanapi hipotik énggal anu campur tangan. Celah éta anu ngajagi anjeun.

Akta, tanda tangan sareng basa

Saatos réngsé, anjeun biasana nandatangan dua akta notaris: akta transfer ( akte van levering atanapi transportakte ), pangiriman anu diwajibkeun ku pasal 3:89 BW, sareng, upami anjeun nginjeum, akta hipotik ( hypotheekakte ) anu nyiptakeun hak jaminan pemberi pinjaman anjeun, anu ogé ditetepkeun ku akta notaris (pas. 3:260 BW) sareng janten sah nalika didaptarkeun dina pendaptaran umum (pas. 3:89 BW). Janjian éta peryogi waktos dugi ka sajam. Sateuacan nandatangan, notaris mariksa akta-akta éta, ngajelaskeun eusi sareng akibatna, sareng ngajawab patarosan. Bawa dokumén idéntitas asli; salinanana henteu ditampi.

Akta notaris Walanda dijieun dina basa Walanda: pasal 42 Wna sareng pasal 43 Wna ngabutuhkeun akta éta dieksekusi dina basa éta. Upami pihak anu hadir teu cekap ngartos basa Walanda, bantosan ti juru basa anu disumpah anu dicandak tina daptar juru basa sareng penerjemah anu disumpah (Rbtv) sareng tarjamahan akta éta wajib, sareng akta nyatet yén ieu parantos dilakukeun. Dina praktékna, kantor anu berpengalaman sareng pembeli internasional nyayogikeun tarjamahan draf basa Inggris sateuacanna sareng ngatur juru basa. Nyuhunkeun draf sababaraha dinten sateuacanna. Téks basa Walanda nyaéta anu operasional.

Penandatanganan ku surat kuasa

Anjeun teu kedah aya di Walanda. Biasana masihan surat kuasa ( volmacht ) anu ngawenangkeun karyawan kantor notaris pikeun nandatanganan kanggo anjeun. Surat kuasa éta sorangan biasana kedah ditandatanganan di payuneun notaris — di Walanda, atanapi di luar negeri kalayan legalisasi atanapi apostille, sering kalayan tarjamahan anu disertipikasi. Atur sababaraha minggu sateuacanna; idéntifikasi dina aturan pencucian uang masih lumaku.

Pendaptaran, sareng momen kapamilikan lulus

Saatos ditandatanganan, notaris nampilkeun akta ka pendaptaran umum anu diayakeun ku Kadaster, biasana sacara éléktronik dina dinten anu sami; teras diolah kana Basisregistratie Kadaster, anu biasana peryogi sababaraha dinten damel. Kadaster ngecas jumlah anu tetep pikeun unggal akta anu dikintunkeun; biaya éta ditetepkeun unggal taun ku Kadaster dina peraturan tarifna sareng diterbitkeun dina Staatscourant, janten tanyakeun angka ayeuna dina kutipan anjeun.

Kapamilikan pindah nalika pendaptaran, sanés nalika tanda tangan (pasal 3:89 BW). Pendaptaran berlaku ti mimiti akta ditawarkeun ka Kadaster (pasal 3:19 BW), éta sababna interval antara penandatanganan sareng pendaptaran disingget. Notaris teras ngalaksanakeun pamilarian terakhir sateuacan ngaleupaskeun artos.

Waragad, sareng saha anu milih notaris

Imah anu tos aya ampir sok dijual kosten koper — "biaya pikeun anu mésér": ​​anu mésér mayar pajak transfer sareng biaya akta transfer. Kusabab anu mésér mayar, anu mésér biasana milih notaris. Tong ngan saukur nampi saran agén penjual.

Biaya notaris henteu ditangtukeun ku undang-undang sareng bénten-bénten di antara kantor, janten kéngingkeun kutipan tinulis sareng bandingkeun anu sami. Kutipan kedah nyatakeun sacara misah biaya pikeun akta transfer sareng akta hipotik, biaya pendaptaran Kadaster, biaya pamilarian, sareng biaya naon waé pikeun tarjamahan, juru basa atanapi surat kuasa. Pajak transfer ( overdrachtsbelasting ) misah sareng dibayar ka otoritas pajak. Tarifna aya dina Wet op belastingen van rechtsverkeer sareng disaluyukeun ngalangkungan Belastingplan taunan: tarif anu dikirangan pikeun anu mésér anu bakal cicing di properti éta salaku tempat tinggal utama, pengecualian sakali pikeun anu mésér ngora anu mumpuni dina wates nilai anu diindeks unggal taun, tarif anu langkung luhur pikeun tempat tinggal anu moal dihuni ku anu mésér, sareng tarif anu misah pikeun properti non-padumukan. Belastingdienst nyebarkeun tarif sareng wates nilai ayeuna; pariksa éta pikeun taun anjeun ngalengkepan, sareng tingali tulisan kami ngeunaan pajak transfer sareng biaya anu mésér.

Upami penjual ngalaman kasusah kauangan

Upami nu ngajual boga hutang kaleuleuwihi atanapi nuju bangkrut, jarak antara kontrak sareng transfer janten bahaya: nu nginjeum tiasa ngadaptarkeun lampiran, atanapi nu ngajual dinyatakeun bangkrut, sateuacan akta anjeun kadaptar — ngajantenkeun anjeun gaduh klaim ngalawan nu ngajual anu bangkrut tinimbang bumi.

Hukum Walanda nyadiakeun panyalindungan khusus: pameseran éta sorangan tiasa didaptarkeun dina pendaptaran umum (art. 7:3 BW), léngkah anu umumna disebut Vormerkung . Sakali didaptarkeun, kajadian-kajadian engké — kalebet lampiran sareng bangkrutna penjual — teu tiasa diajukeun ka anjeun salami periode hukum anu terbatas, salami transfer nuturkeun di jerona. Éta henteu otomatis: notaris kedah ngatur éta, tunduk kana kaayaan sareng wates waktos. Upami pamilarian mendakan lampiran atanapi hipotik anu ngaleuwihan harga, langsung milarian naséhat anu misah.

Aturan, idéntifikasi, sareng pelaporan pencucian uang

Ieu anu paling ngajantenkeun para pembeli asing reuwas. Notaris kalebet kana undang-undang anti pencucian uang Walanda, Wwft (pasal 1a Wwft), sareng kedah ngalaksanakeun uji tuntas klien (pasal 3 Wwft): netepkeun sareng verifikasi idéntitas anjeun, ngaidentipikasi pamilik kauntungan pamungkas dimana perusahaan kalibet, netepkeun tujuan sareng sifat hubungan, sareng ngawas transaksi sacara terus-terusan.

Dina praktékna, notaris bakal keukeuh kana dokumén idéntitas asli sareng naroskeun patarosan anu tiasa karasa ngaganggu: ti mana asalna artos éta, kumaha anjeun ngumpulkeunana, kunaon dana sumping ti nagara atanapi rekening khusus, sareng saha anu ngontrol perusahaan pameseran. Nyangka nyayogikeun laporan bank, bukti penjualan properti sanés, akta hadiah atanapi catetan padamelan. Dana ti pihak katilu, ti luar EU, atanapi dina pola anu teu dijelaskeun narik perhatian sareng ngalambatkeun parantosan.

Notaris ogé gaduh kawajiban statutori pikeun ngalaporkeun transaksi anu teu biasa ka FIU-Nederland, Unit Intelijen Keuangan Walanda (art. 16 Wwft). Notaris tiasa henteu ngawartosan anjeun yén laporan parantos dilakukeun. Teu aya anu pribadi atanapi tiasa dinegosiasikeun: pasihan notaris laporan anu didokumentasikeun ngeunaan dana anjeun ti mimiti sareng prosésna bakal lancar.

Naon Law & More bisa ngalakukeun

Notaris ngalaksanakeun transfer; kami ngurus posisi anjeun di jerona. Law & More marios kontrak pameseran sateuacan anjeun nandatangan atanapi sateuacan periode cooling-off béak, mariksa kaayaan kauangan sareng survey, deposit sareng klausa pinalti, sareng mamatahan dimana sewa lahan, asosiasi pamilik, daptar monumen atanapi penjual anu ngalaman kasusah kauangan ngarumitkeun masalah. Kami ogé bertindak nalika cacad, reureuh atanapi gagal réngsé janten sengketa. Upami anjeun mésér di Walanda sareng hoyong dokumén dibaca ku pengacara anu ngan ukur bertindak pikeun anjeun, hubungi kami.