Kapamilikan sareng sewa jangka panjang duanana mangrupikeun hak milik dina hukum Walanda, sareng bédana antara éta nyaéta naon anu anjeun gaduh. Nu boga nyepeng lahan sareng sadayana anu napel sacara permanén dina Pasal 5:1 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Walanda (BW). Nu nyepeng sewa ( erfpachter ) nyepeng hak milik dina Pasal 5:85 BW pikeun nyepeng sareng nganggo lahan milik batur, biasana kotamadya atanapi nu boga lahan institusional, salaku imbalan pikeun sewa taneuh ( kanon ) sareng dina kaayaan anu kacatet dina akta.
Aya tilu bédana praktis. Anu kahiji nyaéta biaya kana waktu: sewa taneuh kudu dibayar, sareng upami sewa lumangsung dina période tinimbang salamina, sewa ditaksir deui dina ahir unggal période, anu tiasa nyababkeun paningkatan anu ageung. Anu kadua nyaéta saratna sorangan. Akta sewa ngatur naon anu tiasa diwangun, kumaha properti éta tiasa dianggo, naha parobihan meryogikeun idin sareng naon anu kajantenan dina ahir jangka waktu, sareng sarat éta ngiket pembeli engké. Anu katilu nyaéta pembiayaan: anu masihan pinjaman meunteun sewa anu diwatesan waktos béda ti kapamilikan pinuh, sareng jangka waktu anu sésana kirang ti hipotik ngawatesan naon anu anjeun tiasa injeum.
Nalika hak sewa réngsé, Pasal 5:99 BW méré hak ka nu nyéwa pikeun meunangkeun kompensasi pikeun nilai wangunan sareng padamelan anu masih aya di lahan éta, kecuali upami dina akta sacara sah netepkeun béda. Ku kituna, maca akta, sanés brosur penjualan, mangrupikeun léngkah penting sateuacan mésér.
Di handap ieu kami ngajelaskeun hak sareng kawajiban ti unggal pihak, ngajelaskeun kumaha cara kerja revisi sareng pembelian sewa taneuh, sareng naon anu kedah dipariksa dina kaayaan sewa sateuacan anjeun ngalakukeun komitmen.
Kapamilikan atanapi sewa: naon bédana?
Kalayan hak milik, anjeun gaduh lahan sareng gedongna. Kalayan hak sewa, anjeun gaduh gedong sareng hak pikeun nganggo lahan éta, tapi lahan éta sorangan milik batur.
In Amsterdam sareng sababaraha kota Walanda anu sanés, seueur lahan dikaluarkeun dina bentuk sewa ku kotamadya. Meuli bumi atanapi tempat bisnis di dinya sering hartosna mésér sewa, sanés kapamilikan pinuh. Éta mangaruhan biaya anjeun, naon anu anjeun tiasa laksanakeun sareng properti éta sareng sabaraha anu anjeun tiasa nginjeum. Bédana langkung jauh tibatan saha anu mayar tagihan mana.
Catet yén kecap Inggris "leasehold" ogé tiasa nunjukkeun nyéwa. Leasehold Walanda ( erfpacht ) sanés perjanjian nyéwa: éta mangrupikeun hak milik anu anjeun tiasa jual, hipotik sareng tinggalkeun ka ahli waris anjeun. Urang bakal ngabahas deui ngeunaan nyéwa engké dina tulisan ieu.
Singkatna: kapamilikan sareng sewa dibandingkeun
Tabél éta masihan bédana utama sacara sekilas.
| aspék | ngeunaan ngabogaan | Hak Sewa (erfpacht) |
|---|---|---|
| Naon anu anjeun gaduh | Tanah sareng wangunan (Pasal 5:1 BW) | Wangunan sareng hak pikeun ngagunakeun lahan (Pasal 5:85 BW) |
| Pembayaran lahan anu terus-terusan | teu sahiji bae | Sewa lahan, kecuali upami tos diical |
| waktu | Unlimited | Langgeng, kontinyu dina jangka waktu anu tangtu, atanapi kanggo jangka waktu anu tetep, gumantung kana akta |
| Pamakéan sareng parobahan | Bébas, dina hukum umum sapertos zonasi sareng ijin | Bébas, kajaba dina akta disebutkeun béda; akta sering ngandung larangan |
| Transfer sareng warisan | bebas | Gratis, kecuali upami akta éta meryogikeun idin ti nu boga lahan (Pasal 5:91 BW) |
| Pajak pangropéa sareng harta | Pikeun nu bogana | Pikeun nu nyéwa |
| Tungtung katuhu | Henteu tiasa dianggo | Kompensasi pikeun wangunan, kajaba upami dikaluarkeun sacara sah (Pasal 5:99 BW) |
Naon hartina kapamilikan dina hukum Walanda?
Kapamilikan mangrupikeun hak anu paling lengkep anu tiasa dipiboga ku hiji jalma dina hiji harta (Pasal 5:1 BW). Nu bogana tiasa nganggo harta éta sacara bébas, salami aranjeunna ngahargaan hak batur sareng hukum.
Kapamilikan lahan ngawengku wangunan sareng padamelan anu napel permanén di dinya (Pasal 5:20 BW). Dina praktékna, "panggunaan gratis" salawasna diwatesan ku hukum umum: rencana lingkungan sareng perencanaan ( omgevingsplan ) nangtukeun naon anu anjeun tiasa ngawangun sareng kumaha anjeun tiasa nganggo properti éta, sareng seueur parobihan peryogi idin. Pikeun apartemen, akta pembagian sareng aturan asosiasi pamilik ( Vereniging van Eigenaars , VvE) ogé lumaku.
Nu boga imah bisa ngajual, méré, ngagadaikeun, jeung ninggalkeun éta imah ka ahli warisna tanpa idin ti saha waé. Nu boga imah nanggung sakabéh biaya: pangropéa, asuransi, pajak properti ( onroerendezaakbelasting , OZB) jeung, pikeun apartemen, kontribusi ka VvE.
Naon ari sewa (leasehold)erfpacht)?
Hak sewa nyaéta hak milik anu masihan anjeun hak pikeun nyepeng sareng nganggo lahan milik batur (Pasal 5:85 BW). Salaku imbalanna, anjeun biasana mayar sewa taneuh, sareng anjeun kedah sasuai sareng sarat-sarat dina akta.
Hak sewa dijieun ku akta notaris anu kadaptar dina Daftar Tanah ( Kadaster ). Hukum properti Walanda nganggap éta salaku hak anu nyata: éta ngiket unggal pamilik lahan engké sareng unggal panyewa engké. Kajaba dina akta éta disebutkeun béda, panyewa gaduh hak anu sami pikeun nganggo lahan sapertos pamilik (Pasal 5:89 BW).
Jenis-jenis sewa naon waé anu aya?
- Hak sewa permanén (eeuwigdurende erfpacht): hak éta teu aya tanggal kadaluwarsa. Sewa taneuh tiasa dibayar unggal taun atanapi dipésér sateuacanna. Amsterdam parantos ngaluarkeun hak sewa énggal dumasar kana ieu ti saprak 2016 sareng nawiskeun skéma ka para pemegang sewa anu tos aya pikeun ngalih.
- Sewa kontinyu (pakét erf voortdurende): hak éta teu boga tanggal réngsé, tapi sewa taneuh ditetepkeun pikeun jangka waktu, contona 50 atanapi 75 taun, sareng ditaksir deui dina ahir unggal periode. Penilaian deui éta tiasa nyababkeun kanaékan anu seukeut.
- Hak sewa jangka waktu anu tetep: hakna réngsé dina tanggal anu ditangtukeun. Dina ahirna, lahan balik deui ka nu boga lahan, sareng nu nyéwa gaduh hak pikeun nampi kompensasi pikeun wangunan, kecuali upami dikaluarkeun sacara sah.
Sabaraha ari sewa taneuh sareng kumaha parobahanana?
Sewa taneuh ( kanon ) nyaéta pamayaran pikeun panggunaan lahan. Ieu sering diindeks unggal taun pikeun inflasi sareng, dina sewa kontinyu, ditaksir deui dina ahir unggal période, biasana dumasar kana nilai lahan dina waktos éta. Seueur anu nyéwa parantos mésér sewa taneuh pikeun période atanapi salamina, ku cara mayar sakaligus.
Periode anu tos dipésér bakal ngajaga anjeun dugi ka tanggal réngséna. Saatos éta, sewa taneuh anu énggal bakal diterapkeun. Pariksa tanggal réngsé période ayeuna kalayan saksama: upami réngsé dina sababaraha taun, sewa taneuh anu énggal tiasa mangaruhan sacara signifikan kana nilai properti sareng biaya bulanan anjeun.
Naon waé anu dikandung dina sarat-sarat umumna?
Kaseueuran kotamadya nganggo kaayaan sewa umum ( algemene bepalingen ), anu dina akta dinyatakeun lumaku. Éta sering ngandung aturan ngeunaan:
- panggunaan anu diidinan, contona kanggo padumukan hungkul atanapi teu kanggo bisnis perhotelan;
- idin pikeun parobahan, perluasan atanapi parobahan panggunaan, sakapeung kalayan pamayaran tambahan;
- indéksasi sareng penilaian ulang sewa taneuh;
- kawajiban pikeun ngajaga sareng ngajamin wangunan;
- denda atanapi pemecatan upami syarat-syaratna dilanggar.
Vérsi anu béda-béda tina kaayaan umum lumaku gumantung kana iraha hak sewa dijieun. Salawasna pariksa vérsi mana anu lumaku pikeun properti anu anjeun mésér.
Kumaha bédana hak sareng kawajiban dina praktékna?
Nu nyéwa dina praktékna ampir sarua jeung nu boga: maranéhna nanggung biaya jeung résiko wangunan, bisa ngajualna terus dibikeun. Bédana aya dina sewa taneuh jeung sarat-sarat anu ditetepkeun ku nu boga lahan.
Pangawasan kana harta éta
Nu boga bisa ngarobah properti dina hukum umum. Nu nyéwa sacara prinsip bisa ngalakukeun hal nu sarua (Pasal 5:89 BW), tapi akta mindeng merlukeun idin ti nu boga lahan pikeun perpanjangan, parobahan panggunaan atawa ngabagi properti kana apartemen. Tumindak tanpa idin bisa ngabalukarkeun denda atawa, dina kasus anu serius, pemutusan hubungan kerja.
Biaya sareng kawajiban
Boh nu boga boh nu nyéwa mayar biaya pangropéa sareng asuransi. Nu nyéwa ogé mayar sewa taneuh. Pajak properti (OZB) pikeun nu boga dibayar ku jalma anu nyekel properti dumasar kana kapamilikan atanapi hak properti anu sanés, janten kalayan hak sewa, nu nyéwa mayarna. Pamanggih lami yén nu nyéwa gaduh "kawajiban pangropéa terbatas" mangrupikeun kasalahpahaman dumasar kana nyéwa; dina hak sewa Walanda, pangropéa kanggo nu nyéwa.
Transfer sareng warisan
Hak sewa tiasa dijual, digadaikeun sareng diwariskeun sapertos kapamilikan. Akta éta tiasa meryogikeun idin ti nu boga lahan pikeun transfer (Pasal 5:91 BW). Upami nu boga lahan nolak tanpa alesan anu wajar, pangadilan subdistrik tiasa ngagentos idin éta. Dina warisan, hak sewa ngalih ka ahli waris; teu aya idin anu diperyogikeun. Pikeun anu mésér ti luar negeri, aturanana sami; pikeun aspék lintas wates, tingali artikel kami ngeunaan hukum bisnis internasional.
Naha nu boga lahan tiasa ngeureunkeun hak sewa?
Ngan dina kasus-kasus anu kawates. Dina Pasal 5:87 BW, nu boga lahan ngan ukur tiasa ngeureunkeun sewa upami nu nyéwa henteu mayar sewa lahan salami dua taun berturut-turut atanapi ngalanggar kawajiban-kawajiban sanésna sacara serius. Nu boga lahan teras kedah mayar ka nu nyéwa nilai sewa, dikurangan hutang nu nyéwa. Nu nyéwa tiasa ngeureunkeun sewa nyalira, kecuali upami dina akta éta disebutkeun sanés.
Dina ahir kontrak sewa, anu sateuacanna gaduh hak pikeun nampi kompensasi pikeun nilai gedong anu masih aya (Pasal 5:99 BW). Akta éta ngan ukur tiasa ngaluarkeun kompensasi éta dina kasus-kasus khusus, contona nalika lahan éta henteu dimaksudkeun pikeun perumahan, atanapi nalika kontrak sewa réngsé kusabab anu gaduh hak pikeun ngeureunkeunana.
Kumaha pangaruh sewa ka pembiayaan sareng pajak?
Properti sewa tiasa dibiayaan ku KPR, tapi anu masihan pinjaman ningali sacara saksama kaayaanana. Sewa taneuh mangrupikeun biaya tetep anu ngirangan kapasitas pinjaman anjeun, sareng jangka waktu anu pondok tiasa janten masalah.
hipotek
Nu méré pinjaman mertimbangkeun sewa taneuh nalika ngitung sabaraha anu anjeun tiasa nginjeum. Kalayan sewa jangka waktu anu tetep, atanapi periode anu dipésér anu teu lami deui réngsé, seueur nu méré pinjaman ngabutuhkeun yén jangka waktu éta sahenteuna salami hipotik. Kalayan sewa permanén sareng sewa taneuh anu dipésér salamina, properti biasana dianggap ampir sapertos kapamilikan pinuh.
pajeg
Pikeun bumi anu anjeun cicing, pamayaran sewa taneuh périodik tiasa dipotong salaku biaya bumi anjeun nyalira ( eigen woning ) pikeun pajak panghasilan Walanda. Jumlah sakaligus pikeun mésér sewa taneuh henteu tiasa dipotong. Upami anjeun nginjeum artos pikeun mésér sewa taneuh, bunga pinjaman éta sacara prinsip tiasa dipotong salaku bunga hipotik. Pariksa kaayaan anjeun nyalira sareng panaséhat pajak; kami henteu mamatahan ngeunaan struktur pajak.
Naon hartosna pilihan ieu pikeun individu sareng bisnis?
Pikeun kaseueuran pembeli, pilihanana henteu bébas: naha properti dijual salaku kapamilikan atanapi sewa gumantung kana lahanna. Patarosan anu saleresna nyaéta naha kaayaan sewa sareng sewa taneuh tiasa ditampi, sareng naon hartosna pikeun hargana.
Pikeun individu
Imah kontrakan sering langkung mirah dipésér tibatan bumi anu sami anu gaduh hak milik pinuh, tapi anjeun mayar sewa lahan atanapi parantos mayar biaya pembelian. Bandingkeun total biaya salami periode anu anjeun ngarepkeun cicing di dinya, kalebet sewa lahan anu dipiharep saatos penilaian ulang. Ogé pertimbangkeun pikeun ngajual engké: kontrakan kalayan sewa lahan anu henteu nguntungkeun atanapi periode anu réngsé teu lami deui tiasa ngajantenkeun properti langkung sesah dijual.
Pikeun usaha
Usaha anu mésér lahan di lahan séwa kedah merhatikeun langkung seueur kana panggunaan anu diidinan dina akta. Parobahan tina panggunaan kantor ka padumukan atanapi ka perhotelan sering meryogikeun idin sareng sakapeung sewa lahan anu langkung luhur. Pikeun lokasi industri, nu boga lahan tiasa maksakeun sarat khusus pikeun kagiatan sareng dampak lingkungan.
Leasehold henteu nyéwakeun
Seueur usaha nganggo "leasing" pikeun hartosna nyéwakeun tempat. Dina hukum Walanda, éta mangrupikeun perjanjian sewa ( huurovereenkomst ), sanés leasehold. Penyewa henteu kéngingkeun hak milik sareng henteu nanggung biaya gedong. Pikeun tempat ritel sareng perhotelan, penyewa gaduh panyalindungan anu kuat, kalebet jangka waktu minimum lima ditambah lima taun (Pasal 7:292 BW); pikeun kantor, panyalindungan langkung terbatas (Pasal 7:230a BW).
Pilihan antara nyéwa sareng mésér tempat mangrupikeun kaputusan bisnis. Nyéwa peryogi modal anu langkung sakedik sareng masihan kalenturan, contona pikeun perusahaan rintisan anu gancang berkembang. Mésér, sacara kapamilikan atanapi sewa, masihan kontrol sareng stabilitas, sareng nilai properti éta kanggo akun anjeun. Éta lumaku pikeun résiko sareng kauntungan.
| kriteria | Meuli dina kapamilikan | Meuli di tempat sewa | renting |
|---|---|---|---|
| Initial investasi | luhur | Luhur, sering rada handap tibatan kapamilikan | saeutik |
| Pamayaran anu terus-terusan pikeun lahan atanapi wangunan | teu sahiji bae | Sewa lahan, kecuali upami tos diical | nyewa |
| Ngawangun ekuitas | nuhun | Muhun, gumantung kana kaayaan | teu |
| pamiaraeun | nu boga | Panyewa | Utamana nu boga imah, gumantung kana perjanjian |
| Kalenturan pikeun angkat | Dijual diperyogikeun | Dijual diperyogikeun | Pemutusan dina perjanjian sewa |
Naon anu kedah dipariksa sateuacan mésér properti sewa?
Akta, sarat umum sareng posisi sewa taneuh. Notaris hukum sipil ( notaris ) ngadaptarkeun transfer, tapi mariksa naha saratna cocog sareng rencana anjeun mangrupikeun tanggung jawab anjeun, sareng perjanjian pameseran biasana ditandatanganan sateuacan notaris kalibet.
- Jenis sewa naon éta: permanén, kontinyu atanapi jangka waktu anu tetep?
- Sabaraha harga sewa lahan ayeuna, naha parantos diical, sareng dugi ka iraha?
- Iraha période ayeuna réngsé, sareng kumaha cara ngitung sewa taneuh anu énggal?
- Sarat umum naon anu lumaku, sareng vérsi mana?
- Pamakéan naon anu diidinan, sareng naha éta cocog sareng rencana anjeun?
- Naha anjeun peryogi idin kanggo ngarobih, ngabagi, atanapi ngarobih panggunaan?
- Naha akta ieu meryogikeun idin pikeun mindahkeun?
- Naha sewa taneuh tiasa diical, atanapi anjeun tiasa ngalih ka sewa permanén atanapi kapamilikan pinuh? Sababaraha kotamadya nawiskeun skéma sapertos kitu.
- Naha nu méré pinjaman anjeun nampi sarat-sarat sewa?
Kalebet sarat dina perjanjian jual beli anu ngamungkinkeun anjeun mundur upami sarat sewa bénten sareng anu dibéjaan ka anjeun. Konsumén anu mésér bumi ogé gaduh periode pendinginan tilu dinten saatos perjanjian jual beli anu ditandatanganan diserahkeun (Pasal 7:2 BW).
Ringkesanana
- Nu boga boga lahan jeung wangunan; nu nyéwa boga wangunan jeung hak milik pikeun ngagunakeun lahan batur (Pasal 5:1 jeung 5:85 BW).
- Kalayan sewa lahan, anjeun mayar sewa taneuh, anu tiasa ditaksir deui dina ahir unggal periode, kecuali upami parantos dipésér.
- Nu nyéwa nanggung pajeg pangropéa sareng pajeg properti, sareng tiasa ngajual, ngagadaikeun, sareng ninggalkeun hak sewa ka ahli waris, tunduk kana sarat idin dina akta.
- Nu boga lahan ngan ukur bisa ngeureunkeun sewa taneuh anu teu acan dibayar salami dua taun atanapi palanggaran anu serius, teras kedah masihan ganti rugi ka nu nyéwa.
- Baca akta sareng syarat umum sateuacan anjeun nandatanganan perjanjian jual beli, teras parios posisi sewa taneuh sareng sarat ti pihak anu masihan pinjaman anjeun.
Remen ditanyakeun
Naon bédana utama antara kapamilikan sareng leasehold?
Kalayan kapamilikan, anjeun gaduh lahan sareng gedongna. Kalayan hak sewa (erfpacht), anjeun gaduh gedong sareng hak milik pikeun nganggo lahan milik batur, biasana kotamadya, salaku imbalan pikeun sewa taneuh sareng dumasar kana sarat dina akta.
Naha hak milik umum di Walanda?
Muhun, khususna di sababaraha kota. Amsterdam, contona, ngaluarkeun seueur lahanna dina bentuk sewa, sareng ti saprak 2016 aya sewa anyar anu terus-terusan. Kotamadya sanés ogé nganggo sewa, sareng sababaraha nawiskeun skéma pikeun mésér sewa langsung atanapi ngarobih janten kapamilikan pinuh.
Saha anu mayar pajeg pangropéa sareng pajeg properti dina hak sewa?
Nu nyéwa. Dina kontrak sewa Walanda, nu nyéwa nanggung pangropéa sareng asuransi gedong sareng mayar pajak properti, salian ti sewa taneuh. Sewa taneuh périodik pikeun bumi anu anjeun cicing tiasa dipotong pajak panghasilan; pameseran lump-sum henteu.
Naha abdi tiasa ngajual atanapi ngantunkeun harta sewa ka ahli waris abdi?
Muhun. Hak sewa tiasa dijual, digadaikeun sareng diwariskeun. Akta éta tiasa meryogikeun idin ti nu boga lahan pikeun penjualan; upami nu boga lahan nolak tanpa alesan anu wajar, pangadilan subdistrik tiasa ngagentos idin éta (Pasal 5:91 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Walanda). Teu aya idin anu diperyogikeun pikeun warisan.
Kumaha urang tiasa ngabantu?
Ti kantor kami di Eindhoven jeung Amsterdam, Law & More méré saran ka individu sareng bisnis ngeunaan mésér properti, kaayaan sewa, sengketa sareng nu boga lahan sareng sewa komérsial. Anjeun tiasa mendakan langkung seueur inpormasi dina kami situs utama, Atawa kontak Law & More langsung.
Teu yakin kumaha kaayaan anjeun? Caritakeun kaayaan anjeun. Kami bakal ngawartosan pilihan anjeun dina hiji dinten damel.
Kumaha Law & More tiasa ngabantosan anjeun sareng ieu dijelaskeun dina kami pangacara sewa kaca.
