Perjanjian pameseran awal di Walanda: naon anu ngabeungkeut anjeun

Perjanjian jual beli awal di Walanda sanés perjanjian awal pisan. Nami Walanda pikeun éta, voorlopige koopovereenkomst, mangrupikeun istilah anu salah sacara sajarah: sakali anu mésér sareng anu ngajual parantos nandatanganan, aya kontrak anu ngiket sareng teu aya pihak anu tiasa angkat. Konsumén anu mésér bumi gaduh tilu dinten pikeun ngabubarkeun pameseran tanpa masihan alesan; saatos éta, hiji-hijina jalan kaluar nyaéta kaayaan anu disatujuan sapertos proviso pembiayaan, pihak anu sanés satuju, atanapi dasar hukum pikeun bubaran.

Naon voorlopige koopovereenkomst bener

Perjanjian ieu disebut samentara sabab mendahului akta transfer notaris. Éta hiji-hijina harti anu nunjukkeun yén éta samentara. Dina hukum Walanda, kapamilikan harta teu gerak ngan ukur ngaliwatan akta anu ditandatanganan ku notaris hukum sipil (notaris) sareng kadaptar di Kadaster, janten antara tanda tangan sareng parantosan aya periode, biasana hiji dugi ka tilu bulan, dimana para pihak kaiket tapi harta éta tacan pindah tangan. Perjanjian jual beli ngatur periode éta.

Duanana kawajiban di jerona nyata. Nu ngajual kudu nganteurkeun barang dina kaayaan anu geus disatujuan sarta bébas tina beban anu teu diungkabkeun; nu meuli kudu mayar hargana sarta datang ka notaris dina tanggal anu geus disatujuan. Gagalna ngalakukeun éta mangrupa palanggaran kontrak, sarta modél perjanjian anu dipaké di sakuliah pasar Walanda bakal dibéré sanksi. Saha waé anu nandatangan kalawan yakin yén dokumén éta ngan saukur ngarékam niat geus salah paham kana naon anu geus dilakukeun.

Naon anu kedah aya dina perjanjian éta

Kontrak jual beli aya nalika para pihak satuju kana barang sareng hargana. Sadayana sacara prinsip tiasa dieusi ku hukum, tapi perjanjian jual beli Walanda anu tiasa dianggo nyatet langkung seueur: nami lengkep sareng alamat para pihak, pedaran anu pasti ngeunaan properti kalayan sebutan kadasterna, harga, tanggal transfer, barang anu tiasa dipindahkeun kalebet, sareng nagara bagian dimana properti éta dikirimkeun.

Salian ti éta, aya klausa anu nangtukeun saha anu nanggung résiko mana. Sarat mana anu kedah dicumponan, sareng iraha. Naha anu mésér mayar deposit atanapi nyayogikeun garansi bank. Naon anu parantos diumumkeun ku anu ngajual ngeunaan properti éta, sareng naon anu ditampi ku anu mésér salaku cacad anu dipikanyaho. Naha anu ngajual parantos ngungkabkeun hal-hal sapertos kontaminasi taneuh, tangki bahan bakar handapeun taneuh, asbés, status monumen atanapi sengketa aktif sareng tatangga. Kaseueuran sengketa saatos réngsé tétéla janten sengketa ngeunaan hukuman anu henteu pernah ditulis.

Wangun tulisan sareng periode pendinginan tilu dinten

Pasal 7:2 tina Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Walanda (Burgerlijk Wetboek) lumaku upami bumi dipésér ku jalma anu henteu bertindak dina profési atanapi bisnis. Aya dua aturan anu nuturkeun. Pameseran kedah disimpulkeun sacara tinulis, janten perjanjian lisan ngeunaan harga henteu acan ngabeungkeut pembeli bumi sacara pribadi. Sareng pembeli gaduh periode pendinginan (bedenktijd) salami tilu dinten, dimimitian ti dinten saatos pembeli nampi salinan perjanjian anu ditandatanganan, dimana pameseran tiasa dibubarkeun tanpa masihan alesan naon waé sareng tanpa ngahutang nanaon.

Tilu rinci nangtukeun kasus. Periode éta sahenteuna kedah ngawengku dua dinten anu sanés Saptu, Minggu atanapi libur nasional, janten pangiriman Jumaah henteu ngarugikeun pembeli dina akhir minggu. Periode éta dimimitian ti saprak nampi dokumén anu ditandatanganan, éta sababna momen serah terima kedah dicatet. Sareng hak éta ngan ukur milik pembeli: penjual anu hanjakal kana perjanjian éta henteu gaduh periode pendinginan, sareng pembeli anu mangrupikeun perusahaan atanapi anu mésér dina prosés bisnis ogé henteu. Perlindungan henteu tiasa dikontrak pikeun ngarugikeun pembeli.

Periode cooling-off téh pondok sareng mutlak. Anggo éta pikeun mariksa perjanjian, sanés pikeun negosiasi. Upami pihak anu sami ngadamel pameseran énggal pikeun properti anu sami dina genep bulan, anu mésér moal kéngingkeun tilu dinten deui.

Kaayaan: kumaha voorbehoud sabenerna jalan

Hiji kaayaan, atanapi voorbehoud, nyaéta jalur kabur utama anu dilakukeun ku anu mésér saatos periode cooling-off parantos kadaluwarsa. Anu paling dikenal nyaéta proviso pembiayaan (financieringsvoorbehoud), anu masihan hak ka anu mésér pikeun ngabubarkeun pameseran upami teu aya tawaran hipotik anu didapet. Éta henteu otomatis. Éta ngan aya upami ditulis dina perjanjian, éta ngan ukur salami dugi ka tanggal anu dinyatakeun di dinya, sareng biasana ngan ukur tiasa dianggo ku bewara tertulis anu disayogikeun dina waktosna sareng didukung ku dokuméntasi panolakan.

Sarat anu terakhir éta anu ngaganggu perhatian jalma. Pembeli anu ngantepkeun tanggal éta kaliwat, atanapi anu ngirim email anu teu dirojong, kaleungitan proviso sareng tetep kaiket kana pameseran anu teu tiasa dibiayaan, anu mangrupikeun kaayaan anu dirancang pikeun klausa pinalti. Upami panaséhat hipotik peryogi langkung seueur waktos, tanyakeun ka penjual sacara tertulis pikeun perpanjangan sareng kéngingkeun perpanjangan sacara tertulis ogé. Kaayaan sanésna ogé umum: survey struktural anu nyugemakeun, penjualan bumi anu mésér, pemberian idin, atanapi hasil anu positif ti kotamadya ngeunaan panggunaan anu dimaksud.

Deposit, garansi bank sareng klausa pinalti

Modél perjanjian anu dianggo ku asosiasi agén perumahan Walanda ngabutuhkeun anu mésér mayar deposit kana rekening klien notaris, atanapi nyayogikeun jaminan bank pikeun jumlah anu sami, biasana sapuluh persén tina harga pameseran, dina sababaraha minggu anu ditetepkeun saatos periode cooling-off réngsé. Modél anu sami netepkeun hukuman pikeun gagal ngalaksanakeun dina sapuluh persén tina harga, anu kedah dibayar salian ti kawajiban pikeun ngalaksanakeun atanapi salaku kompensasi upami anu ngajual bubar.

Hukuman éta henteu otomatis dibayar. Sacara umum, pihak anu ingkar kedah dibéré bewara tinulis heula pikeun ngalaksanakeun tugas dina jangka waktu anu ditangtukeun, sareng ngan saatos periode éta teu aya kinerja, pihak éta ingkar. Pihak anu cilaka teras milih: nungtut kinerja, atanapi ngabubarkeun sareng ngaklaim hukuman. Pangadilan tiasa ngirangan hukuman kontraktual, tapi ngan upami kaadilan sacara nyata meryogikeunana, anu mangrupikeun tés anu nungtut; nganggap yén hakim ngan saukur bakal ngirangan angka éta mangrupikeun rencana anu goréng.

Catetan: ngadaptarkeun pameseran pikeun ngajaga posisi anjeun

Antara tanda tangan sareng transfer, anu mésér bakal kakeunaan. Anu ngajual tiasa ngajual bumi anu sami ka batur, masihan hipotik, atanapi dinyatakeun pailit, sareng perjanjian jual beli nyalira ngan ukur masihan anu mésér klaim pribadi. Pasal 7:3 tina Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ngamungkinkeun pameseran harta teu gerak didaptarkeun dina pendaptaran umum. Pendaptaran ieu, anu dikenal ku nami Jermanna Vormerkung, ngajantenkeun anu mésér kebal tina penjualan engké, hipotik engké, lampiran atanapi insolvensi ti pihak anu ngajual.

Pendaptaran dilakukeun ku notaris sareng biayana sakedik. Pangaruhna bakal leungit sacara retroaktif upami harta teu acan dialihkeun dina genep bulan, sareng pendaptaran énggal antara pihak anu sami teras diblokir salami genep bulan deui, janten éta mangrupikeun tameng pikeun periode parantosan normal tinimbang reservasi anu dibuka. Salila periode pendinginan tilu dinten, pendaptaran meryogikeun akta notaris. Pikeun pameseran naon waé anu gaduh jeda anu panjang sateuacan réngsé, atanapi upami kauangan anu ngajual teu pasti, éta kedah janten standar.

Ngabatalkeun rundingan sateuacan aya anu ditandatanganan

Aya tahapan sateuacan perjanjian dimana teu aya anu ditandatanganan, sareng hukum Walanda henteu ngantepkeun éta bébas sapinuhna. Titik awalna nyaéta unggal pihak tiasa ngeureunkeun rundingan. Kabébasan éta réngsé nalika pihak anu sanés tiasa sacara sah ngandelkeun kontrak anu bakal datang, atanapi dimana megatkeun kusabab alesan sanés henteu tiasa ditampi; dina kaayaan éta pihak anu angkat tiasa nanggung biaya sareng, sacara khusus, pikeun leungitna tawar-menawar. Mahkamah Agung netepkeun tés éta dina putusanana tanggal 12 Agustus 2005 dina CBB v JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337), sareng nerapkeunana sacara ketat: tanggung jawab pikeun rundingan anu pegat mangrupikeun pengecualian, sanés aturan.

Surat pernyataan niat dina akuisisi bisnis

Dina penjualan bisnis atanapi saham, dokumén anu sateuacan perjanjian nyaéta surat pernyataan niat (intentieverklaring). Di dieu labélna kirang penting tibatan kecap-kecapna. Kaseueuran surat pernyataan niat ngajantenkeun istilah komérsial henteu ngiket bari ngajantenkeun sababaraha klausa ngiket sapinuhna: karahasiaan, éksklusivitas pikeun periode anu ditangtukeun, saha anu mayar biaya uji tuntas, hukum anu ngatur sareng forum. Upami niatna nyaéta teu aya perjanjian dugi ka perjanjian pameseran saham ditandatanganan, sebutkeun dina hiji kalimah anu teu ambigu, sabab surat anu dibaca sapertos perjanjian anu réngsé bakal dianggap salaku hiji.

Panyingkepan, panalungtikan sareng klausa anu ngarobih résiko

Hukum Walanda ngabagi tanggung jawab pikeun cacad antara kawajiban nu ngajual pikeun ngungkabkeun sareng kawajiban nu meuli pikeun nalungtik. Nu ngajual kedah ngawartosan nu meuli naon anu dipikanyaho ngeunaan cacad anu ngahalangan panggunaan normal, sanaos nu meuli henteu naroskeun; nu ngajual anu cicing waé ngeunaan hateup anu bocor atanapi masalah struktural engkéna henteu tiasa nyumput di tukangeun nu meuli henteu ningali. Nu meuli, pikeun bagianna, kedah ngalakukeun pananya anu bakal dilakukeun ku nu meuli anu cukup ati-ati, anu pikeun properti anu langkung lami biasana hartosna survey struktural.

Nalika dua kawajiban patepung, kawajiban nu ngajual umumna lumaku: kasunyian ngeunaan cacad anu dipikanyaho teu diubaran ku nu meuli teu acan nalungtik. Éta sababna perjanjian standar ngandung sakumpulan klausa anu dirancang pikeun mindahkeun garis. Klausa umur (ouderdomsclausule) nyatet yén harta éta geus kolot sareng nu meuli narima standar konstruksi anu leuwih handap. Klausa non-hunian (niet-zelfbewoningsclausule) dianggo ku ahli waris sareng investor anu teu acan pernah cicing di harta éta sareng ku kituna teu tiasa nyarios seueur ngeunaan éta. Klausa dimana nu meuli narima cacad anu disebutkeun ngaleungitkeun cacad éta tina diskusi sagemblengna.

Taya sahiji ogé tina klausa-klausul ieu anu teu bahaya. Masing-masing ngahususkeun naon anu tiasa diklaim ku pembeli engké, sareng masing-masing tiasa dinegosiasikeun. Upami anu ngajual nambihan hiji di ahir prosés, anggap éta salaku sinyal pikeun naroskeun naon anu aranjeunna terang, sareng catet jawabanana dina perjanjian tinimbang dina email.

Naon anu kedah dipariksa sateuacan anjeun nandatangan

Baca pedaran ngeunaan naon anu anjeun mésér dibandingkeun sareng ekstrak kadaster sareng rencana, sanés dibandingkeun sareng brosur penjualan. Pariksa yén unggal kaayaan anu anjeun anggo aya dina dokumén éta, kalayan tanggal sareng prosedur pikeun nerapkeunana. Pariksa tanggal parantosan dibandingkeun sareng tanggal tawaran hipotik anjeun kadaluwarsa sareng, upami anjeun ogé ngajual, dibandingkeun sareng tanggal parantosan penjualan anjeun nyalira. Pariksa naon anu parantos diumumkeun ku penjual sareng naon anu anjeun parantos tampi, sabab klausa dimana anjeun nampi properti sapertos kitu bakal ngirangan remedi anjeun saatosna.

Aya dua hal anu kedah diperhatoskeun sacara misah. Keluhan ngeunaan cacad kedah dilakukeun dina waktos anu wajar saatos kapendak; aturan dua bulan anu tetep anu lumaku pikeun pameseran barang pindahan konsumen henteu lumaku pikeun pameseran bumi, tapi reureuh tetep ngarugikeun pembeli klaimna. Sareng pajak transfer, keringanan bunga hipotik sareng akibat pajak tina struktur anu anjeun pilih mangrupikeun urusan pikeun panasehat pajak, sanés pikeun pengacara anjeun atanapi agén perumahan anjeun.

Law & More marios sareng nyusun draf perjanjian pameseran Walanda pikeun anu mésér sareng anu ngajual, negosiasi kaayaan sareng tanggal réngsé, sareng bertindak nalika perjanjian gagal sareng aya denda anu dituntut. Kami pengacara kontrak damel dina basa Walanda sareng Inggris sareng pasihan jawaban anu jelas ngeunaan posisi anjeun. Caritakeun kaayaan anjeunKami bakal ngawartosan anjeun pilihan anjeun dina hiji dinten kerja.

Kumaha Law & More tiasa ngabantosan anjeun sareng ieu dijelaskeun dina kami pengacara perumahan kaca.