Tunggakan sewa di Walanda masihan nu boga imah klaim pikeun mayar sareng, sakali aranjeunna tetep, alesan pikeun ngabubarkeun sewa. Anu henteu pernah dipasihkeun nyaéta hak pikeun bertindak nyalira. Pikeun harta teu gerak anu diwangun, pasal 7:231 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Walanda (Burgerlijk Wetboek, BW) nyimpen pembubaran sewa ka pangadilan, sareng panyewa ngan ukur tiasa dipiceun dumasar kana putusan anu ditegakkeun ku juru sita. Dina praktékna, tunggakan sakitar tilu bulan sewa mangrupikeun titik dimana pangadilan subdistrik (kantonrechter) daék ngabubarkeun sewa sareng maréntahkeun pangusiran.
Éta ngajantenkeun nu boga bumi gaduh rute anu sempit tapi efektif: netepkeun wanprestasi kalayan leres, ngirim surat paménta anu nyumponan sarat undang-undang, sasuai sareng tugas pelaporan anu lumaku pikeun séwa padumukan, teras ngajukeun klaim pamayaran, pembubaran sareng pengusiran ka pangadilan subdistrik. Sagala hal di luar rute éta, ti mimiti ngarobih konci dugi ka motong pemanasan, ngajantenkeun nu boga bumi anu gaduh klaim anu sah janten tergugat.
Artikel ieu ngajelaskeun iraha panyewa sacara hukum ingkar, naon anu kedah aya dina surat paménta, kumaha pangadilan subdistrik nerapkeun pengecualian dina artikel 6:265 BW, sabaraha lami prosedurna, sareng kumaha artosna tiasa dibalikeun deui saatosna. Éta ogé ngawengku pembelaan anu tiasa diajukeun ku panyewa sareng tindakan anu dilarang sabaraha waé ageungna tunggakan.
Nalika panyewa gagal bayar
Nu nyewa wajib mayar sewa dina waktos anu disatujuan dina pasal 7:212 BW. Upami sewa netepkeun tanggal pamayaran anu tetep, sareng ampir unggal sewa Walanda ngalakukeun éta, kadaluwarsa tanggal éta ngajantenkeun panyewa ingkar ku hukum dina pasal 6:83 BW, tanpa aya panginget anu diperyogikeun. Ingkar nyaéta momen ti mana bunga statutori mimiti dijalankeun sareng ti mana panyewa nanggung jawab kana karusakan anu disababkeun ku reureuh.
Nangtukeun tunggakan sacara akurat mangrupikeun anu paling penting, sabab jumlah anu diklaim nyaéta anu bakal diuji ku pangadilan. Tangtukeun per bulan sabaraha anu kedah dibayar, sabaraha anu ditampi sareng tanggal sabaraha, teras cocogkeun éta sareng laporan bank. Bédakeun sewa dasar sareng pamayaran sateuacanna pikeun biaya jasa sareng utilitas, sabab laporan biaya jasa taunan anu teu acan dilunasan mangrupikeun sumber sengketa anu sering sareng sanés hal anu sami sareng sewa anu teu acan dibayar. Upami para pihak satuju kana perjanjian pamayaran atanapi pangurangan samentawis, catet sacara tinulis sareng tandatangan; konsési anu teu didokumentasikeun sacara rutin dianggo ku panyewa salaku bukti yén tunggakan éta ditampi. Hal anu sami lumaku pikeun perjanjian ngeunaan sewa samentawis , dimana tanggal akhir sareng sewa anu kedah dibayar pikeun période akhir sering dibantah.
Tanggal pamayaran anu tetep dina perjanjian sewa hartosna panyewa gagal mayar sapoé saatos tanggal éta kalulusan, tanpa panginget.
Kontrak sewa sorangan teu tiasa ngalegaan hak-hak ieu. Hukum sewa Walanda dina Buku 7, Judul 4 BW sacara umum wajib pikeun sewa padumukan, janten klausa anu ngamungkinkeun nu boga bumi pikeun ngeureunkeun kontrak sewa atanapi lebet deui ka properti tanpa paréntah pangadilan teu sah. Prinsip éta dijelaskeun langkung rinci dina tinjauan kami ngeunaan ketentuan hukum sewa.
Surat paménta sareng bewara wajib opat belas dinten
Sanaos wanprestasi tiasa timbul sacara otomatis, paménta tinulis tetep diperyogikeun dina praktékna sareng diwajibkeun sacara hukum sateuacan biaya panagihan di luar yudisial tiasa ditagihkeun. Upami panyewa mangrupikeun konsumen, pasal 6:96 BW netepkeun formulirna: nu boga bumi kedah ngirim bewara tinulis heula anu masihan panyewa sahenteuna opat belas dinten, diitung ti dinten saatos ditampi, pikeun mayar tanpa biaya tambahan, sareng bewara éta kedah nyatakeun jumlah biaya panagihan anu bakal ditagihkeun upami pamayaran henteu dilakukeun. Bewara anu salah ngitung période atanapi ngaleungitkeun jumlahna henteu masihan hak ka nu boga bumi pikeun biaya éta, sareng pangadilan mariksa titik ieu tina gerakanana nyalira.
Surat paménta anu disusun kalayan leres nyebatkeun nami panyewa sareng propertina, ngabagi tunggakan dumasar bulan, nyatakeun total kalebet bunga, masihan periode pamayaran sareng akun anu kedah dianggo, netepkeun biaya panagihan anu nuturkeun upami pamayaran henteu dilakukeun, sareng ngumumkeun yén prosés pangadilan bakal nuturkeun. Kirimkeun ku pos sareng ku email, sareng simpen bukti pangiriman: beban ngabuktikeun yén bewara anu dugi ka panyewa aya di nu boga bumi.
Kawajiban ngalaporkeun pikeun sewa perumahan
Nu boga imah padumukan boga kawajiban hukum anu misah anu sering teu dipaliré. Dina aturan ngeunaan idéntifikasi awal hutang anu diwanohkeun dina Undang-Undang Bantuan Hutang Kotamadya (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), nu boga imah anu nyanghareupan tunggakan sewa, saatos usaha pikeun ngahubungi panyewa sareng nawiskeun bantosan hutang, kedah ngalaporkeun tunggakan éta ka kotamadya supados tiasa nawiskeun bantosan. Laporan éta henteu ngagantungkeun klaim nu boga imah, tapi upami henteu dilakukeun, tiasa dituntut ngalawan nu boga imah anu engkéna nyuhunkeun pangadilan pikeun ngabubarkeun sewa, kusabab pangadilan nimbang-nimbang usaha anu dilakukeun sateuacan prosiding dimimitian.
Pembubaran sareng pengusiran ngalangkungan pangadilan subdistrik
Nu boga imah teu bisa ngabubarkeun sewa properti teu gerak nu diwangun di luar pangadilan. Pasal 7:231 BW ngawenangkeun bubaran dumasar kana kakurangan ku nu nyewa ngan ukur ku putusan yudisial, kalayan pengecualian leutik pikeun tempat anu ditutup ku walikota dina Undang-Undang Opium. Sadaya sengketa sewa, naon waé jumlah anu dipertaruhkeun, didangukeun ku pangadilan subdistrik dina pasal 93 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Sipil (Rv). Kasus ieu dimimitian ku surat panggilan (dagvaarding) anu dilayanan ku juru sita, sanés ku petisi, sareng klaim biasana ngagabungkeun tilu hal: pamayaran tunggakan sareng bunga sareng biaya, bubaran sewa, sareng pangusiran properti.
Iwal dina pasal 6:265 BW
Tés hukumna ditetepkeun ku pasal 6:265 BW: unggal kagagalan pikeun ngalaksanakeunnana méré pihak séjén hak pikeun bubarkeun, kajaba kagagalan éta, dumasar kana sipatna anu khusus atanapi pentingna anu minor, henteu menerkeun bubarkeun sareng akibatna. Beban pikeun ngajukeun sareng ngabuktikeun pengecualian éta aya dina panyewa. Mahkamah Agung parantos mastikeun yén teu aya ambang anu misah pikeun palanggaran anu cukup serius; pangadilan nimbang-nimbang sadaya kaayaan kasus dina kerangka pengecualian éta.
Pikeun tunggakan sewa ieu ngahasilkeun prakték anu tiasa diprediksi sacara wajar. Tunggakan anu sami sareng tilu bulan sewa atanapi langkung umumna dianggap salaku kagagalan anu menerkeun bubaran. Di handap tingkat éta hasilna gumantung kana kaayaan: riwayat pamayaran, naha panyewa ngaréaksikeun kana paménta, naha tunggakan parantos dilunasan sateuacan atanapi salami sidang, ayana bantosan hutang, sareng akibat pribadi tina kaleungitan bumi. Penyewa anu mayar sadayana sateuacan putusan sering lolos tina bubaran tapi tetep diparentahkeun pikeun mayar biaya; penyewa anu parantos nunggak sababaraha kali salami periode anu langkung lami tiasa kaleungitan bumi kalayan jumlah anu langkung alit.
Tunggakan tilu bulan mangrupikeun patokan praktis pikeun bubaran, sanés aturan undang-undang; pangadilan nimbang-nimbang sadaya kaayaan dina pengecualian dina pasal 6:265 BW.
Kumaha prosedurna dijalankeun
Saatos surat paréntah dikintunkeun, panyewa dipasihan kasempetan pikeun ngaréspon, biasana dituturkeun ku sidang lisan dimana pangadilan nalungtik hiji penyelesaian sateuacan mutuskeun. Putusan tingkat kahiji ngeunaan sewa anu teu acan dibayar sareng pangusiran biasana dibikeun dina sababaraha bulan, sareng pangadilan ampir sok nyatakeun éta tiasa dilaksanakeun sacara samentawis, janten banding henteu ku nyalira ngeureunkeun palaksanaan. Putusan éta netepkeun période saatos panyewa kedah angkat, sareng pangusiran dilaksanakeun ku juru sita, anu mimiti ngalaksanakeun putusan sareng ngaluarkeun paréntah pikeun ngosongkeun. Urutan praktisna, kalebet peran juru sita sareng biaya operasi, dijelaskeun dina tulisan kami ngeunaan prosés pangusiran légal.
Prosiding relief interim (kort gedeng) sayogi upami kaayaan teu tiasa ngantosan, tapi éta sanés jalan pintas pikeun tunggakan biasa. Hakim relief interim teu tiasa ngabubarkeun sewa sareng ngan ukur bakal maréntahkeun pangusiran upami kamungkinan ageung pangadilan dina prosiding utama bakal ngalakukeun éta sareng upami nu boga bumi gaduh kapentingan anu penting, contona kusabab tunggakan digabungkeun sareng gangguan atanapi sareng subletting. Dina kasus tunggakan anu lugas, prosiding dumasar kana merit di payuneun pangadilan subdistrik langkung gancang sareng langkung aman.
Ngabalikeun duit
Pembubaran mungkas sewa tapi henteu mayar tunggakan. Bunga statutori dina pasal 6:119 BW lumangsung ti momen wanprestasi; antara bisnis tarif komérsial anu langkung luhur tina pasal 6:119a BW lumaku. Biaya panagihan di luar hukum nuturkeun skala statutori, anu ditetepkeun dina kaputusan pamaréntah, diitung dumasar kana jumlah pokok sareng tunduk kana bewara opat belas dinten anu dijelaskeun di luhur pikeun konsumen. Pangadilan ogé masihan kontribusi kana biaya hukum, anu ditetepkeun numutkeun tarif anu tetep.
Sakali putusan parantos dikaluarkeun, juru sita tiasa nambihan gajih, tunjangan, saldo bank sareng harta anu tiasa dipindahkeun, tunduk kana panghasilan minimum anu dijaga anu kedah ditinggalkeun ka anu nginjeum. Upami aya résiko nyata yén aset bakal ngaleungit sateuacan putusan, anu gaduh bumi tiasa ngalamar ka hakim relief interim pikeun kéngingkeun idin pikeun ngecas lampiran pelindung sateuacanna. Deposit tiasa dicabut tina tunggakan, tapi aturan Undang-Undang Tuan Tanah Anu Saé (Wet goed verhuurderschap) lumaku: deposit henteu kénging ngaleuwihan dua bulan sewa sareng kedah dipulangkeun atanapi dipertanggungjawabkeun dina période pondok anu ditetepkeun ku undang-undang. Upami panyewa diidinan pikeun restrukturisasi hutang statutori, tunggakan ti sateuacan pangakuan kalebet kana skéma éta sareng henteu tiasa dikumpulkeun sacara individual, sedengkeun sewa anu akumulasi saatosna tetep dibayar sacara lengkep.
Naon anu teu tiasa dilakukeun ku nu boga bumi
Teu aya jumlah tunggakan anu ngawenangkeun pitulung mandiri. Ngaganti konci, nyabut panto, meungpeuk aksés, nempatkeun barang-barang panyewa di luar atanapi mareuman cai, listrik atanapi pemanasan mangrupikeun tindakan anu teu sah dina pasal 6:162 BW, sareng lebet ka bumi séwaan tanpa ijin ogé tiasa dianggap lebet sacara teu sah (huisvredebreuk) dina pasal 138 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (Wetboek van Strafrecht). Penyewa anu dihadapkeun kana tindakan sapertos kitu tiasa kéngingkeun pamulihan aksés dina prosiding relief interim dina sababaraha dinten, sareng ganti rugi sareng pembayaran denda, sareng nu boga bumi bakal diparentahkeun pikeun mayar biaya. Nu boga bumi anu parantos nyandak hukum kana leungeunna nyalira ogé sumping dina sidang engké ngeunaan pembubaran dina posisi anu langkung lemah.
Tekanan anu ngaleuwihan panagihan biasa diatur sacara misah. Undang-Undang Good Landlordship ngawajibkeun nu boga lahan pikeun nahan diri tina intimidasi sareng ngabutuhkeun unggal kotamadya pikeun ngajaga titik pelaporan dimana panyewa tiasa ngajukeun keluhan; kotamadya tiasa ngalaksanakeun tindakan administratif sareng denda. Kunjungan, ancaman, atanapi pesen anu diulang-ulang anu dirancang pikeun ngajantenkeun panyewa angkat nyiptakeun résiko anu sasarengan sareng klaim sipil tinimbang ngabantosanana. Kawajiban pangropéa nu boga lahan ogé teras-terasan teu robih: tunggakan sewa henteu ngagantungkeun kawajiban pikeun ngalereskeun cacad, sapertos anu dijelaskeun ku tinjauan kami ngeunaan hak-hak panyewa.
Ngan juru sita anu bertindak dumasar kana putusan pangadilan anu tiasa ngabersihkeun properti anu disewakeun; unggal cara anu sanés mangrupikeun tindakan anu henteu sah.
Pembelaan anu tiasa diangkat ku panyewa
Antisipasi pembelaan mangrupikeun bagian tina nyiapkeun klaim. Anu paling umum nyaéta cacad dina properti. Penyewa anu parantos ngalaporkeun cacad sareng henteu ningali éta diubaran tiasa nyuhunkeun ka Komite Penilaian Sewa (Huurcommissie) pikeun pangurangan sewa samentawis, sareng pasal 7:207 BW ngamungkinkeun klaim pikeun pangurangan ti mimiti cacad dilaporkeun. Penyewa henteu tiasa eureun mayar, sareng pangurangan henteu sami sareng hak pikeun nahan, tapi cacad anu didokumentasikeun kalayan saé sacara teratur ngirangan tunggakan anu ditampi ku pangadilan.
Sengketa ngeunaan tingkat sewa atanapi ngeunaan pernyataan biaya jasa beroperasi ku cara anu sami: Komisi Huur gaduh yurisdiksi kana tingkat sewa dina segmen pasar anu diatur sareng pasar menengah sareng kana pernyataan biaya jasa taunan, sareng kaputusanna ngiket kadua pihak kecuali salah sahijina angkat ka pangadilan subdistrik dina waktosna. Upami tunggakan timbul nalika padamelan ka properti, posisi éta diatur ku aturan ngeunaan renovasi tinimbang ku kawajiban pamayaran biasa; kasaimbangan antara proposal renovasi tuan tanah sareng hak panyewa pikeun pangurangan ditetepkeun dina tulisan kami ngeunaan renovasi kalayan penyewaan anu diteruskeun.
Sewa tempat usaha nuturkeun rute prosedural anu sami ka pangadilan subdistrik, tapi timbangan substantifna béda: teu aya kapentingan perumahan anu kedah dijaga, sareng pangadilan utamina ningali hubungan komérsial sareng sajarah pamayaran. Klausul hukuman kontraktual umum dina sewa ieu sareng tiasa dimoderasi ku pangadilan dina pasal 6:94 BW dimana hukumanana teu proporsional. Bédana antara kategori rohangan komérsial anu béda, sareng naon anu nuturkeunana, dijelaskeun dina babandingan hukum properti nyata sareng sewa komérsial.
Naon anu kedah dilakukeun heula
Tumindak ti mimiti sareng sacara tinulis. Tangtukeun tunggakan unggal bulan, kirim surat paménta anu nyumponan sarat pasal 6:96 BW, jieun laporan ka kotamadya tempat sewa éta padumukan, sareng catet sagala perjanjian pamayaran dina dokumén anu ditandatanganan anu nyatakeun sewa biasa ditambah jumlah tunggakan sareng naon anu kajantenan upami aya cicilan anu teu dibayar. Upami tunggakan ngahontal sakitar tilu bulan sewa tanpa perjanjian anu tiasa dianggo, siapkeun klaim pikeun pamayaran, pembubaran sareng pengusiran sareng kirim surat perintah. Ngantosan langkung lami jarang ningkatkeun posisi pamulihan, sabab tunggakan anu tiasa dibayar ku panyewa sacara realistis menyusut nalika aranjeunna ningkat.
Law & More Ngawula ka nu boga imah jeung nu nyewa ngeunaan tunggakan sewa, surat paménta jeung panagihan, prosés pembubaran jeung pangusiran di hareupeun pangadilan subdistrik, sengketa biaya layanan jeung tingkat sewa, sarta prosés di hareupeun komisi hukum. Kami mariksa berkasna, nunjukkeun naon anu kamungkinan ditarima ku pangadilan salaku alesan pikeun pembubaran sarta ngalaksanakeun prosés jeung penegakan hukum anu nuturkeun. Upami anjeun nyanghareupan tunggakan sewa, kontak Law & More pikeun ngabahas posisi éta sateuacan léngkah-léngkah dilaksanakeun anu teu tiasa dibatalkeun.
Kumaha Law & More tiasa ngabantosan anjeun sareng ieu dijelaskeun dina kami pangacara sewa kaca.
