Ampir unggal warga nagara asing anu nyéwa di Walanda mayar deposit, sareng seueur anu hariwang di ahir kontrak sewa naha aranjeunna bakal ningali deui éta. Kusabab Undang- Undang Wet goed verhuurderschap (Undang-Undang Pemilikan Tanah anu Saé) mimiti berlaku dina 1 Juli 2023, aturanna janten langkung jelas: aya wates luhur deposit, wates waktos pikeun mayarna, sareng kawajiban pikeun ngajelaskeun sacara tinulis naon waé anu ditahan. Artikel ieu netepkeun naon anu disebatkeun ku hukum ngeunaan deposit, biaya jasa sareng biaya agénsi, sareng naon anu tiasa dilakukeun ku unggal pihak dina sengketa.
Deposit: sabaraha anu tiasa dipénta ku nu boga bumi
Dina aturan umum paripolah dina pasal 2 Wet goed verhuurderschap, sareng katangtuan anu disisipkeun kana pasal 261b Buku 7 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Walanda ( Burgerlijk Wetboek ), nu boga imah teu meunang meryogikeun deposit ( waarborgsom ) leuwih ti dua kali lipat tina sewa kosong . "Sewa kosong" ( kale huur ) nyaéta sewa pikeun akomodasi éta sorangan, teu kaasup biaya layanan, utilitas sareng suplemén parabot naon waé.
Batas luhurna diwanohkeun dina Undang-Undang dina tanggal 1 Juli 2023, sareng deposit anu langkung ageung anu disatujuan dina kontrak anu langkung lami masih dicumponan dina praktékna. Penyewa dina kontrak sapertos kitu henteu kedah nganggap jumlahna teu tiasa ditantang. Jauh sateuacan batas luhurna aya, pangadilan subdistrik ngabatalkeun deposit anu kaleuleuwihi salaku kauntungan anu teu masuk akal dina pasal 264 Buku 7 Kitab Undang-Undang Sipil Walanda: Rechtbank Noord-Holland ngabatalkeun deposit genep bulan dina tanggal 5 Agustus 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), nyatakeun dina istilah yén deposit langkung ti dua kali sewa bulanan henteu masuk akal, sareng Rechtbank Amsterdam ngirangan deposit sewa salami opat bulan deui janten dua dina 4 Maret 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Éta mangrupikeun kaputusan tingkat kahiji tinimbang otoritas anu ngiket, sareng teu aya kaputusan anu dilaporkeun anu sigana parantos nerapkeun standar tuan tanah anu saé kana deposit anu disatujuan sateuacan Juli 2023. Baris anu langkung lami éta tetep janten argumen anu kedah dilakukeun.
Upami nu boga bumi nyuhunkeun langkung seueur, panyewa henteu kedah mayar kaleuwihanana, tiasa nungtut pangmayaran deui naon waé anu dibayar kaleuleuwihi, sareng kotamadya tiasa ngalaksanakeunnana. Catet yén "deposit dua bulan ditambah sewa sabulan sateuacanna" sanés deposit tilu bulan: sewa anu dibayar sateuacanna nyaéta sewa, sanés jaminan. "Biaya administrasi" anu henteu tiasa dibalikeun deui sareng deposit henteu diidinan pisan.
Kéngingkeun deui deposit: dua tenggat waktos
Undang-Undang ieu netepkeun dua tenggat waktu, sareng bédana antara éta mangrupikeun hal anu paling sering disalahpahami.
- Dimana nu boga imah teu ngurangan nanaon, depositna kedah dibayar deui dina opat belas dinten tina ahir masa sewa.
- Dimana nu boga imah ngurangan hiji hal, periodena nyaéta tilu puluh dinten ti ahir kontrak sewa. Periode anu langkung lami aya supados nu boga bumi tiasa mariksa, ngitung sareng ngadokumentasikeun potongan éta.
Nu boga imah anu motong biaya kedah masihan panyewa spésifikasi tertulis ngeunaan naon anu ditahan sareng alesanna, kalayan rincian lengkep. Pernyataan polos yén "karusakan parantos kapendak" henteu nyumponan kawajiban, sareng henteuna éta sorangan mangrupikeun palanggaran. Periode tilu puluh dinten sanés lisénsi pikeun nunda: nu boga imah anu tacan tiasa masihan harga perbaikan kedah mayar deui kasaimbangan anu teu tiasa dibantah sareng netepkeun naon anu masih dipermasalahkeun.
Naon anu tiasa sareng henteu tiasa dipotong
Potongan anu diidinan diwatesanan: sewa anu teu acan dibayar, biaya layanan anu teu acan dibayar, biaya pikeun ukuran kinerja énergi anu disatujuan, sareng karusakan anu disababkeun ku panyewa. Karusakan sareng karusakan biasa teu kalebet kana daptar, sareng "biaya administrasi" teu tiasa dipotong ngan kusabab perjanjian nyatakeun kitu.
| Sacara umum tiasa dipotong | Teu tiasa dipotong |
|---|---|
| Tunggakan sewa di akhir masa sewa | Karusakan biasa (normale slijtage): cet luntur, karpét nu geus ruksak, liang paku leutik |
| Biaya jasa anu teu acan dibayar, atanapi kakurangan anu dipidangkeun dina laporan taunan | Biaya administrasi, kontrak, atanapi penanganan anu teu aya hubunganana sareng karugian anu saleresna |
| Biaya anu disatujuan pikeun ukuran kinerja énergi | Perbaikan ditanggung ku nu boga imah salaku nu boga, kaasup pangropéa struktural sareng éksterior |
| Karusakan anu disababkeun ku panyewa: kaduruk, ruksak, noda, parobahan anu teu sah anu teu dipasang deui, miceun barang anu tinggaleun | Dekorasi ulang ngan saukur pikeun disewakeun deui, sareng biaya anu teu tiasa dibuktikeun ku nu boga bumi atanapi henteu ditetepkeun sacara tertulis dina waktosna |
Garis antara karusakan sareng karusakan nyaéta tempat anu paling sering aya sengketa. Dina pasal 218 Buku 7 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, panyewa nanggung jawab kana karusakan anu disababkeun ku kagagalan anu disababkeun ku panyewa, sareng karusakan dianggap disababkeun ku éta, kalayan pengecualian pikeun kahuruan sareng, pikeun harta teu gerak anu diwangun, karusakan kana bagian luar. Anggapan éta nyata, tapi éta lumaku sasarengan sareng pasal 224 — nyaéta dimana laporan pamariksaan janten penting.
Laporan pamariksaan, sareng naon anu kajantenan nalika teu aya
Pasal 224 Buku 7 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata netepkeun yén upami pihak-pihak ngadamel pedaran tinulis ngeunaan harta éta di awal, panyewa kedah mulangkeunana dina kaayaan anu kacatet di dinya, iwal ti parobahan anu sah sareng naon waé anu parantos ruksak kusabab sepuh atanapi panggunaan normal. Upami teu aya pedaran sapertos kitu anu disusun, panyewa dianggap parantos nampi harta éta dina kaayaan sapertos kitu di akhir sewa , tunduk kana hak anu gaduh bumi pikeun ngabuktikeun sabalikna.
Pangaruh praktisna jelas pisan. Ku ayana laporan check-in anu ditandatanganan sareng poto anu tanggalna, nu boga bumi anu mendakan méja dapur anu kahuruan tiasa nunjuk kana laporan éta sareng nunjukkeun parobihanna. Upami teu aya laporan éta, titik awalna nyaéta yén éta properti parantos aya dina kaayaan ayeuna, sareng nu boga bumi kedah ngagentos anggapan éta ku bukti sanés. Nu boga bumi anu henteu ngalakukeun pamariksaan check-in sering mendakan yén potongan éta henteu tiasa ditanggung.
Biaya jasa sareng pembayaran sateuacanna
Biaya jasa ( servicekosten ) kedah dibayar salian ti biaya sewa pikeun barang sareng jasa anu aya hubunganana sareng ngeusian properti: beberesih daérah komunal, tukang ngurus, lampu komunal, perawatan kebon, sareng panggunaan parabot. Biaya éta ampir sok ditagihkeun salaku pembayaran bulanan ( voorschot ) sareng dilunasi dumasar kana biaya anu saleresna.
Dina pasal 259 Buku 7 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, nu boga imah kudu méré laporan taunan anu rinci ngeunaan biaya anu sabenerna jeung kumaha éta diitung ka nu nyewa, dina waktu genep bulan ti ahir taun kalénder — dina praktékna saméméh 1 Juli. Lamun sewa réngsé pertengahan taun, éta ngawengku bagian anu kadaluwarsa dina sataun. Dina pasal 261, uang muka ngan bisa diajukeun lamun barang atawa jasa anyar geus disatujuan, atawa sanggeus aya pernyataan, jeung unggal pernyataan ngan ukur ngadukung hiji kanaékan. Pasal 260 ngamungkinkeun salah sahiji pihak pikeun ménta ka Komisi Huur pikeun nangtukeun naon anu kudu dibayar.
Biaya jasa mangrupikeun biaya anu saleresna, sanés pusat kauntungan. Sababaraha barang panginten henteu ditagihkeun salaku biaya jasa pisan: jasa perawatan sapertos tuangeun atanapi jasa alarm, sareng biaya anu ditanggung ku nu boga tinimbang anu nyicingan, sapertos pajak properti. Biaya anu ditanggung ku anu nyicingan, sapertos pungutan runtah, tiasa diteruskeun. Pasokan panas diatur sacara misah ku Warmtewet.
Utilitas béda deui. Upami properti éta gaduh méteran nyalira, gas, cai sareng listrik biasana dikontrak langsung ku panyewa, atanapi disayogikeun ku nu boga bumi sareng ditetepkeun dumasar kana konsumsi meteran; éta mangrupikeun biaya utilitas ( nutsvoorzieningen ), sanés biaya layanan. Sewa "sadayana" anu ngahijikeun sadayana kana hiji angka tiasa dibagi kana komponénna upami dipénta.
Aturan anyar ti 1 Januari 2027
Servicekosten modernisasi Wet mimiti berlaku dina tanggal 1 Januari 2027 , sareng servicekosten Besluit sareng servicekosten Regeling. Éta ngagentos pendekatan terbuka ayeuna ku daptar tertutup dalapan kategori biaya jasa anu tiasa ditagihkeun, mastikeun yén ngan ukur biaya anu saleresna anu tiasa ditagihkeun sareng teu aya kauntungan anu dicandak, sareng netepkeun kumaha ngitungna. Pencacahan dina servicekosten Besluit lengkep, sareng pernyataan akhir kedah dugi ka panyewa dina tanggal 1 Juli saatos taun kalénder anu aya hubunganana. Gimnasium komunal sareng kolam renang henteu kalebet kana daptar. Kawenangan tinjauan Huurcommissie dilegaan. Aturan-aturan éta lumaku pikeun perjanjian anu didamel ti tanggal 1 Januari 2027, sareng nu boga bumi tiasa nerapkeunana kana sewa anu tos aya kalayan perjanjian panyewa.
Biaya agénsi sareng larangan ngecas ganda
Wet goed verhuurderschap ngalarang nu boga imah jeung nu ngidinan perantara ngecas biaya agénsi ganda — nyokot biaya ti nu boga imah jeung nu nyewa pikeun transaksi nu sarua. Ieu aya di luhureun aturan nu leuwih heubeul dina pasal 417 jeung 427 Buku 7 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata: agén nu bertindak pikeun nu boga imah teu boga hak pikeun meunangkeun biaya ti nu nyewa. Lamun harta éta aya dina buku agén sorangan, nu nyewa teu kudu mayar nanaon.
Biaya kontrak sareng artos konci ( sleutelgeld ) teu tiasa ditagihkeun ka panyewa. Nu boga bumi tiasa ngecas pikeun hal anu leres-leres nguntungkeun panyewa, sapertos papan nami di panto, sareng panyewa tiasa mésér barang ti panyewa anu kaluar kalayan harga anu disatujuan ( overnamekosten ), tapi duanana sanés rute pikeun ngenalkeun deui biaya sewa. Penyewa sacara sah mayar biaya ngan ukur upami aranjeunna parantos ngalibetkeun agén pamilarian anu damel sacara mandiri ti nu boga bumi sareng mendakan akomodasi di luar portofolio agén éta. Biaya anu dibayar ngalawan aturan ieu tiasa diklaim deui.
The baseuh goed verhuurderschap saluareun deposit
Undang-Undang ieu leuwih lega tibatan ngan saukur duit. Pasal 2 netepkeun aturan paripolah nasional pikeun unggal nu boga imah jeung perantara nu nyéwakeun imah. Undang-Undang ieu ngabutuhkeun nu boga imah pikeun:
- nyingkahan pilih kasih dina milih panyewa, sareng nganggo prosedur pamilihan anu transparan;
- nyingkahan nyingsieunan, anu kalebet ngancam bakal nahan perbaikan, motong jasa atanapi nyimpen deposit pikeun maksa panyewa;
- ngarékam kontrak sewa di perjanjian tertulis;
- ngawartosan ka panyewa sacara tinulis, dina basa anu kahartos ku panyewa, ngeunaan hak sareng kawajiban — kumaha cara kerja deposit sareng iraha éta bakal dipulangkeun, kumaha biaya layanan dilunasi, detail kontak nu boga bumi sareng titik pelaporan kotamadya (anu tugas informasiSarat basa henteu diwatesanan pikeun TKI, janten pikeun panyewa internasional ieu hartosna dina praktékna inpormasi kedah dipasihkeun dina basa Inggris;
- niténan wates luhur deposit sareng aturan biaya jasa, sareng henteu ngecas biaya agénsi ganda;
- niténan aturan tambahan upami panyewa mangrupikeun migran tenaga kerja EU, kalebet perjanjian sewa anu misah tina kontrak padamelan sareng inpormasi anu diperyogikeun dina basa anu kahartos ku pagawé.
Pasal 3 ngabutuhkeun nu boga imah jeung perantara nu nyéwakeun dina prosés bisnis pikeun boga metode kerja tinulis pikeun nyegah diskriminasi perumahan, sarta pikeun nyebarkeun sarta nerapkeunana.
Titik pelaporan kotamadya sareng penegakan hukum
Ti saprak 1 Januari 2024 unggal kotamadya kedah ngoperasikeun titik laporan (titik ngalaporkeun) dina pasal 4: ambang batas handap, bébas, sareng kabuka pikeun laporan anonim ngeunaan kalakuan nyéwa anu teu dihoyongkeun. Eindhoven jeung Amsterdam duanana ngoperasikeun hiji. Laporan sanés klaim artos — meldpunt moal nitah deposit anjeun dibayar deui — tapi éta micu peran pangawasan kotamadya.
Penegakan hukum ningkat. Palanggaran anu munggaran biasana bakal dibéré peringatan, anu nyatakeun yén palanggaran salajengna tiasa nyababkeun denda sareng publikasi detil palaku. Palanggaran anu diulang atanapi serius tiasa dipenuhan ku paréntah anu tunduk kana pembayaran denda ( last onder dwangsom ) atanapi paksaan administratif, sareng denda. Pasal 19 tina Wet goed verhuurderschap netepkeun denda maksimum kategori kaopat, naék ka kategori kalima pikeun nu boga bumi anu ngalanggar aturan anu sami deui dina opat taun. Jumlah anu napel kana unggal kategori ditetepkeun dina pasal 23 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana Walanda (Wetboek van Strafrecht) sareng disaluyukeun sacara périodik, janten angka ayeuna kedah dibaca di dinya tibatan dicandak tina angka anu dikutip di tempat sanés. Salaku jalan terakhir, kotamadya tiasa ngambil alih pengelolaan harta éta. Dina pasal 5 éta ogé tiasa meryogikeun idin nyéwa di daérah anu ditunjuk.
Jalur mana anu kedah dicandak
Nu nyewa jeung nu boga imah mindeng salah milih tempat jeung kaleungitan waktu sababaraha bulan. Tilu rute éta miboga tujuan nu béda-béda sarta bisa dipaké babarengan.
| rute | Anggo na kanggo | Naon delivers |
|---|---|---|
| Titik laporan kotamadya | Palanggaran aturan paripolah: deposit kaleuleuwihi, teu aya spésifikasi tinulis, teu aya pernyataan taunan, diskriminasi, intimidasi, biaya agénsi ganda | Pangawasan sareng penegakan hukum, kalebet peringatan sareng denda. Henteu aya hadiah artos |
| Huurcommissie | Biaya jasa sareng pembayaran sateuacanna utilitas, tingkat sewa, cacad pangropéa sareng sewa sadayana | Kaputusan anu ngiket kana jumlah anu kedah dibayar, kecuali upami aya pihak anu angkat ka pangadilan; aya biaya anu lumayan |
| Pangadilan Kacamatan (kantonrechter) | Pangembalian deposit, karugian, potongan anu dibantah, ngaklaim deui biaya anu teu sah, sareng naon waé anu di luar wewenang Komisi Hukum | Putusan anu tiasa dilaksanakeun pikeun pamayaran, kalayan bunga sareng, sacara prinsip, biaya |
Klaim deposit, upami teu tiasa direngsekeun, kedah dibawa ka pangadilan subdistrik; prosiding di dinya henteu meryogikeun pangacara. Sengketa biaya jasa mangrupikeun wilayah Huurcommissie sareng langkung mirah: biaya (leges) mangrupikeun jumlah anu tetep pikeun panyewa atanapi jalma pribadi sanés sareng langkung luhur pikeun tuan tanah atanapi badan hukum sanés. Tarifna ditetepkeun ku peraturan menteri sareng diterbitkeun ku Huurcommissie, janten parios angka ayeuna di dinya sateuacan ngalamar. Saatos kaputusan Huurcommissie, pihak anu teu sugema tiasa ngaluarkeun surat panggilan ka pangadilan subdistrik dina dalapan minggu ; upami pupuhu mutuskeun nyalira, bantahan ( verzet ) tiasa diajukeun dina tilu minggu.
wates waktu
Pikeun biaya jasa, pasal 260 Buku 7 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ngawenangkeun pamundut ka Huurcommissie anu nutupan henteu langkung ti dua belas bulan per kategori biaya, dilakukeun dina dua puluh opat bulan ti saprak béakna période dimana laporan taunan sakuduna disayogikeun. Upami teu acan réngsé, rute Huurcommissie bakal ditutup.
Klaim pikeun mayar deui deposit mangrupikeun klaim biasa pikeun palaksanaan, tunduk kana periode watesan lima taun dina pasal 307 Buku 3 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Lima taun mangrupikeun waktos anu cekap, tapi reureuh peryogi bukti, janten nungtut pamayaran sacara tinulis gancang-gancang; paménta ogé ngaganggu watesan.
Pitunjuk praktis
Pikeun nu nyewa
- Sateuacan nandatangan, pariksa heula uang muka dibandingkeun sareng biaya sewa dua bulan sateuacanna teras tanyakeun heula kontrak, administrasi, atanapi biaya sewa naon waé.
- Keukeuh kana laporan check-in (opnamestaat) ditandatanganan ku kadua pihak, candak poto unggal rohangan anu tos ditanggalan, teras catet bacaan méterna.
- Simpen bukti pamayaran deposit sareng unggal uang muka biaya layanan, teras pasihan alamat énggal sareng rincian bank anjeun sacara tinulis ka nu boga bumi nalika anjeun angkat.
- Catet tanggal 1 Juli kanggo laporan biaya layanan taun kamari, sareng catet jandela dua puluh opat bulanna.
- Upami wates waktosna kalangkung, kirimkeun pamundut tinulis kalayan jangka waktu anu pondok sareng jelas pikeun pamayaran; upami éta gagal, laporkeun ka meldpunt sareng pertimbangkeun prosiding pangadilan.
Pikeun nu boga bumi
- Susun dokumén anjeun kalawan merenah: perjanjian tertulis, ditambah lambar informasi anu ngawengku deposit, biaya layanan, detail kontak anjeun, sareng meldpunt — dina basa Inggris tempat anjeun nyéwakeun ka internasional.
- Ulah nyandak sewa bumi langkung ti dua bulan kanggo sewa énggal, sareng ulah ngarobih kaleuwihan éta janten biaya.
- Pariksa ti awal sareng di ahir, sacara tinulis sareng langkung saé upami aya sareng panyewa.
- Mayar deui dina opat belas dinten upami anjeun teu ngirangan nanaon; upami anjeun ngirang, mayar deui kasaimbangan anu teu tiasa dibantah sareng kirimkeun rincian lengkep sacara tertulis dina tilu puluh dinten, sareng faktur di tukangeunana. Tong ngecas biaya kanggo karusakan atanapi dekorasi ulang rutin.
- Kirimkeun laporan taunan sateuacan 1 Juli, anu dirinci sareng dumasar kana biaya anu saleresna, sareng siapkeun daptar anu ditutup anu bakal berlaku dina 1 Januari 2027.
Naha nu boga imah di Walanda tiasa nahan deposit kuring?
Ngan kusabab alesan anu kawates: tunggakan sewa, biaya layanan anu teu acan dibayar, biaya kinerja énergi anu disatujuan, sareng karusakan anu anjeun akibatkeun saluareun karusakan normal. Naon waé anu ditahan kedah dijelaskeun dina spésifikasi tinulis kalayan rincian lengkep, dikirim dina tilu puluh dinten ti akhir masa sewa. Nu boga bumi anu ditahan tanpa spésifikasi, atanapi kusabab karusakan, ngalanggar.
Sabaraha deposit anu tiasa dipénta ku nu boga bumi?
Pikeun perjanjian anu diputuskeun dina atanapi saatos 1 Juli 2023, henteu langkung ti dua kali sewa polos — sewa henteu kalebet biaya jasa, utilitas sareng suplemén perabot. Langit-langitna robah sareng sewa anjeun tinimbang jumlah euro anu tetep. Upami anjeun dipénta langkung seueur, anjeun henteu kedah mayar kaleuwihan sareng tiasa ngaku deui éta.
Iraha deposit abdi kedah dipulangkeun?
Dina opat belas dinten ti ahir sewa upami nu boga bumi teu ngurangan nanaon. Upami nu boga bumi memang ngurangan, jangka waktuna tilu puluh dinten sareng potongan kedah dibarengan ku spésifikasi tinulis. Jangka waktos anu langkung lami kanggo ngitung sareng ngabuktikeun potongan, sanés kanggo nunda pamayaran: bagian anu teu dibantah kedah tetep dibayar deui.
Kumaha upami teu aya laporan pamariksaan nalika abdi ngalih ka dieu?
Hukum teras nganggap anjeun nampi harta éta dina kaayaan sapertos dina ahir sewa, janten nu boga bumi teu tiasa ngan saukur negeskeun yén karusakan éta milik anjeun. Nu boga bumi masih tiasa ngabuktikeun sabalikna, nganggo poto sateuacanna atanapi bukti kontraktor, tapi éta sering hésé. Upami aya laporan check-in anu ditandatanganan, éta mangrupikeun patokan.
Nu boga bumi abdi teu acan kantos ngirimkeun laporan biaya jasa. Naon anu tiasa abdi laksanakeun?
Nu boga bumi kedah nyayogikeun laporan taunan anu dirinci dina genep bulan ti ahir taun kalénder, janten sateuacan 1 Juli. Nyuhunkeun heula sacara tinulis. Upami teu sumping, atanapi angka-angkana katingalina lepat, anjeun tiasa nyuhunkeun ka Komisi Huur pikeun nangtoskeun naon anu kedah dibayar — per kategori biaya, dugi ka dua belas bulan, sareng dina dua puluh opat bulan ti wates waktos pikeun laporan éta. Anjeun ogé tiasa ngalaporkeun kagagalan éta ka meldpunt.
Naha abdi kedah ka Komisi Hukum atanapi ka pangadilan ngeunaan deposit abdi?
Ka pangadilan. Komisi Huur mutuskeun sengketa sewa, pangropéa, sareng biaya jasa; éta henteu masihan pamayaran deposit. Klaim éta dibawa ka pangadilan subdistrik, anu tiasa masihan putusan anu tiasa dilaksanakeun kalayan bunga. Ngalaporkeun nu boga bumi ka meldpunt sacara paralel sering aya mangpaatna, sabab tekanan penegakan kadang-kadang ngajamin pamayaran tanpa prosés.
