VvE sareng hukum hak apartemen Walanda: pituduh pikeun nu boga di Eindhoven jeung Amsterdam

Upami anjeun mésér apartemen di Walanda, anjeun sanés mésér gedong. Anjeun parantos mésér appartementsrecht , sareng kaanggotaan Vereniging van Eigenaars (VvE), paguyuban pamilik pikeun blok éta. Kaanggotaan wajib, éta mutuskeun seueur hal ngeunaan bumi anjeun, sareng anjeun teu tiasa angkat.

Naon ari apartemen téh sabenerna

Hukum Walanda henteu nganggap apartemen salaku bagian tina properti anu misah. Unggal hak apartemen mangrupikeun bagian tina properti anu kalebet dina divisi, anu ngagaduhan hak éksklusif pikeun nganggo bagian-bagian khusus tina wangunan anu ditata pikeun dianggo salaku hiji kesatuan anu mandiri (pasal 5:106 BW). Bagian éta ogé tiasa ngawengku panggunaan lahan sacara éksklusif, sapertos kebon atanapi tempat parkir.

Janten hakna gaduh dua bagian. Anu kahiji nyaéta kapamilikan: anjeun babarengan gaduh sakumna kompleks — hateup, pondasi, fasad, tangga, lift — dina proporsi anu ditetepkeun dina akta. Anu kadua nyaéta panggunaan: anjeun nyalira anu tiasa nganggo apartemen di tukangeun panto hareup anjeun. Éta ngajelaskeun kalolobaan hal ieu: kaputusan ngeunaan gedong dicandak sacara koléktif, anjeun teu tiasa nungtut yén komunitas dibagi, sareng anjeun teu tiasa mundur bari tetep ngajaga apartemen.

Akta pembagian sareng gambar pembagian

Pambagian ieu dilakukeun ku akta notaris, nyaéta akte van splitsing , anu kadaptar dina daptar umum anu disimpen ku Kantor Pendaftaran Tanah. Éta kedah dibarengan ku gambar pambagian, nyaéta splitsingstekening (pasal 5:109 BW), sareng kedah ngandung daptar unsur anu tetep, kalebet pedaran unggal bagian swasta sareng peraturan asosiasi (pasal 5:111 BW).

Babarengan dokumén-dokumén ieu ngagambar wates antara bagian pribadi sareng umum — sumber sengketa VvE anu paling umum, sabab nangtukeun saha anu mayar. Upami pigura jandela anu bocor umum, asosiasi mayar; upami pribadi, anjeun mayar.

Éta diinterpretasi sacara obyektif: sabab nu meuli jeung nu méré pinjaman kudu ngandelkeun kana pendaptaran, nu penting nyaéta naon nu ditepikeun ku dokumén ka nu maca ti luar, lain naon nu dimaksud ku pihak-pihak nu mimitina. Lamun akta jeung gambar silih bertentangan, duanana otomatis teu meunang; pangadilan mutuskeun mana nu leuwih beurat, ningali kana tingkat detil jeung sabaraha lumrah hasilna (Hoge Raad 1 Nopémber 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Dimana wates biasana ngalir (akta anjeun sorangan salawasna ngatur)

Aturan modél sareng generasi na

Akta éta kedah ngandung peraturan anu ngawengku hutang sareng biaya mana anu ditanggung ku nu boga sacara babarengan, rekening sareng kontribusi taunan, panggunaan, manajemen sareng pangropéa bagian umum, asuransi, sareng konstitusi asosiasi (pasal 5:112 BW). Tinimbang nyerat ieu, akta nyatakeun hiji standar — modél aturan — anu tiasa diterapkeun sareng ngadaptar panyimpangan.

Sababaraha generasi sumebar: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 sareng modél 2021 pikeun paguyuban alit, ditambah modél pikeun flat layanan sareng sub-divisi. Anu lumaku dijawab ku maca akta anjeun, sareng éta penting: modél anu langkung lami maksa kuorum, modél 2006 sareng 2017 ngaleupaskeun éta pikeun kaputusan mayoritas biasa, sareng modél 2017 parantos ngurus titik ngecas.

Di handap ieu aya aturan imah, nyaéta aturan huishoudelijk , anu diadopsi ku rapat. Ieu ngeusian detil sapopoé tapi teu tiasa bertentangan sareng akta atanapi hukum; klausa sapertos kitu teu sah.

VvE salaku badan hukum, sareng kunaon anjeun teu tiasa mundur

Paguyuban ieu diadegkeun ku divisi ieu. Éta mangrupikeun badan hukum anu gaduh aset, rekening bank, sareng kawajiban sorangan, anu kadaptar di Kamar Dagang. Tugasna nyaéta ngatur komunitas, salian ti bagian-bagian anu dimaksudkeun pikeun panggunaan anu misah, sareng ngajaga dana cadangan (pasal 5:126 BW). Éta tiasa ngawakilan para pamilik di jero sareng di luar pangadilan sareng ngalaksanakeun naon anu dihutang ku pamilik ka silih.

Kaanggotaan nuturkeun hak apartemen sacara otomatis: anjeun henteu ngagabung, anjeun henteu tiasa masihan bewara, sareng dina penjualan éta bakal dibikeun ka anu mésér. Dina asosiasi campuran, dimana perusahaan atanapi investor gaduh sabagian blok, salah sahiji anggota tiasa nyepeng bagian sora anu nangtukeun.

Rapat umum, sora sareng kuorum

Rapat umum pamilik mangrupikeun organ pangluhurna. Rapat sareng pangambilan kaputusanna diatur ku pasal 5:124 dugi ka 5:135 BW. Rapat ieu kedah patepung sahenteuna sataun sakali pikeun laporan kauangan, anggaran sareng kontribusi, sareng diayakeun ku dewan atanapi pupuhu, atanapi atas pamundut pamilik (pas. 5:127 BW).

Nyoblos téh lain ngan saukur hiji sora datar, hiji sora kajaba dina akta disebutkeun. Sahamna sarua kajaba dina akta nangtukeun babandingan anu béda, jeung lamun kitu, dina akta kudu nyebutkeun dasar pikeun éta (pasal 5:113 BW). Fraksi éta, breukdeel , anu ngadorong sora anjeun jeung bagian biaya anjeun.

Kaseueuran kaputusan peryogi mayoritas sora anu saderhana. Peraturan anu langkung lami netepkeun kuorum: upami kirang ti satengah sora anu diwakilan, teu aya anu sah anu tiasa diputuskeun sareng rapat kadua kedah diayakeun, dimana proposal anu sami tiasa disatujuan kumaha ogé saeutik pamilik anu hadir, sakapeung kalayan mayoritas anu langkung luhur. Kaputusan di luar rapat meryogikeun kasapukan bulat; ngarobih akta biasana meryogikeun mayoritas opat perlima tina total sora, akta notaris sareng kerjasama ti pemegang gadai (pasal 5:139 BW).

Undang-Undang ngeunaan rapat umum digital badan hukum swasta diadopsi ku DPR dina 16 Désémber 2025 sareng disahkeun ku Sénat tanpa debat dina 2 Juni 2026, sareng diterbitkeun salaku Staatsblad 2026, 161. Éta tacan berlaku; tanggalna bakal ditetepkeun ku dekrit karajaan dina taun 2026. Ti mimiti éta rapat umum digital atanapi hibrida tiasa dilaksanakeun tanpa otorisasi sateuacanna dina akta divisi.

Déwan sareng administrator

Paguyuban ieu ngagaduhan dewan, anu diangkat sareng diberhentikeun ku rapat umum (pasal 5:131 BW). Dina blok alit anu biasana dihuni ku hiji atanapi dua pamilik dina waktos luangna. Dewan ngalaksanakeun kaputusan; éta henteu netepkeun kawijakan.

Paguyuban anu langkung ageung ogé ngalibetkeun administrator profésional, nyaéta VvE-beheerder . Administrator nyaéta kontraktor, sanés organ: éta ngajaga buku, ngumpulkeun kontribusi, ngatur asuransi sareng pangropéa sareng nyiapkeun rapat, kalayan ngan ukur kawenangan anu dipasihkeun ku rapat sareng perjanjian manajemen. Upami layananna goréng, ubarna aya dina kontrak — administrator tanggung jawab ka paguyuban, sanés ka anjeun.

Dana cadangan, rencana pangropéa sareng biaya jasa

Unggal paguyuban kedah ngajaga dana cadangan pikeun biaya anu sanés ti biaya taunan biasa (art. 5:126 BW). Kusabab Undang-Undang ningkatkeun fungsi paguyuban pamilik — fungsi verbetering Wet VvE — bea éta gaduh kakuatan. Pikeun gedong anu sapinuhna atanapi sabagian dianggo pikeun padumukan, kontribusi taunan kana cadangan sahenteuna kedah jumlah anu asalna tina rencana pangropéa multi-taun anu leres atanapi, upami henteu, 0.5 persén tina nilai rekonstruksi anu dicandak tina asuransi gedong. Éta kedah disimpen dina rekening anu misah atas nama paguyuban, kecuali rapat mutuskeun sanés ku mayoritas ageung atanapi jaminan bank dipasihkeun. Undang-Undang ieu mimiti berlaku dina 1 Januari 2018, kalayan transisi tilu taun anu réngsé dina 1 Januari 2021.

Rencana pangropéa sababaraha taun, meerjarenonderhoudsplan atanapi MJOP, kedah ngawengku sahenteuna sapuluh taun, teu langkung ti lima taun, sareng netepkeun pangropéa, perbaikan sareng pembaruan anu diramalkeun sareng biayana. Éta mangrupikeun indikator tunggal anu pangsaéna pikeun paguyuban anu séhat. Undang-Undang éta ogé masihan paguyuban kawenangan anu jelas pikeun nginjeum kecuali upami peraturan henteu ngaluarkeunana (art. 5:126 BW), kalayan paparan unggal pamilik saatos istirahat.

Kontribusi ditangtukeun unggal taun ku rapat dumasar kana anggaran. Éta mangrupikeun hutang ka paguyuban, sanés pamayaran diskresioner: pamilik anu henteu satuju kedah nangtang kaputusan, henteu nahan artosna, sareng set-off umumna henteu sayogi. Henteu mayar bakal ngahasilkeun bunga, biaya panagihan sareng prosiding.

Dina hiji transfer, nu boga anyar jadi tanggung jawab, bareng jeung nu ngajual, pikeun kontribusi nu kudu dibayar pikeun taun kauangan ayeuna jeung taun saméméhna (art. 5:122 BW). Notaris biasana ménta laporan tunggakan jeung dana cadangan ti dewan sarta mayar tunggakan tina harga beuli; lamun éta teu dilakukeun, tagihanana bakal jadi tanggung jawab nu meuli. Jalma-jalma nu jadi nu boga nalika hutang asosiasi timbul ogé tanggung jawab babarengan pikeun éta, masing-masing dina babandingan hutang maranéhanana (art. 5:113 BW).

Parobihan: apartemen anjeun, bagian umum, lanté sareng balkon

Di jero apartemen anjeun, kabébasan anjeun lega tapi henteu terbatas: peraturanna tiasa ngandung aturan ngeunaan panggunaan, manajemen sareng perawatan bagian pribadi (pasal 5:112 BW), sareng biasana kitu. Naon waé anu noel struktur, fasad, hateup atanapi instalasi anu dibagi peryogi kaputusan rapat.

• Lantai teuas. Lantai strukturalna umum; panutupna pribadi, tapi sora bisingna nepi ka tatangga anjeun. Kaseueuran peraturan atanapi aturan bumi boh ngalarang panutup lantai teuas tanpa ijin atanapi netepkeun standar insulasi sora dampak minimum, seringna ikon nilaina. Pasang parket atanapi ubin tanpa mariksa mangrupikeun jalur anu tiasa dipercaya ka pangadilan, sareng hasilna biasana nyaéta paréntah pikeun nyandakna.
• Balkon, teras hateup, sareng fasad. Kaca balkon, tenda, AC, pager pager, jeung dek anu kandel sadayana mangaruhan bagian anu umum, sanajan anjeun nu boga hak panggunaan ekslusif. Éta peryogi idin ti rapat, seringna dumasar kana sarat ngeunaan penampilan atanapi pangropéa ka hareup.

Upami idin diperyogikeun sareng ditahan sacara teu masuk akal, anjeun tiasa nyuhunkeun ka pangadilan sub-distrik ( kantonrechter ) pikeun otorisasina anu sanés (art. 5:121 BW, diterapkeun kana kaputusan rapat ku art. 5:129 BW). Pangadilan naroskeun naha paguyuban éta gaduh alesan anu masuk akal pikeun nolak; éta condong mihak ka paguyuban upami nu boga masihan sakedik teuing pikeun nangtoskeun, janten file anu ngandung gambar sareng pendapat struktural ningkatkeun posisi anjeun.

Nyéwakeun, cicing sakedap sareng nyéwakeun liburan

Nyéwakeun ka hiji kulawarga dina kaayaan séwa padumukan biasa biasana diidinan. Aturan biasana ngabutuhkeun anjeun pikeun ngabéjaan asosiasi nu nyicingan sareng nyuhunkeun nu nyicingan nandatanganan pernyataan anu nampi akta, peraturan sareng aturan imah, supados ieu ngabeungkeut langsung nu nyicingan.

Sewa jangka pondok sareng liburan béda. Akta sareng peraturan umumna ngawatesan apartemen pikeun panggunaan padumukan sareng ngalarang panggunaan salaku wisma tamu, bumi kos atanapi kanggo nyéwa kamar. Nginap pondok anu dibayar sacara berulang umumna dianggap salaku eksploitasi komérsial tinimbang cicing di dinya, janten kalebet kana klausa panggunaan padumukan sanaos liburan henteu disebatkeun. Aturan kotamadya lumaku di luhur, sareng éta beuki ketat. Dina Amsterdam Sewa liburan peryogi ijin sareng nomer pendaptaran, unggal sewa kedah dilaporkeun ka kotamadya, sareng wates luhurna nyaéta tilu puluh wengi sataun; ti 1 April 2026 éta turun ka lima belas wengi di sawelas lingkungan anu ditunjuk di distrik Centrum sareng Pijp, dina aturan kawijakan anu ngaréngsékeun léngkah salajengna ka larangan samentawis upami lima belas wengi kabuktian teu cekap. Dina Eindhoven, nyéwakeun kamar sareng misahkeun tempat tinggal meryogikeun idin perencanaan dina omgevingsplan; aturan kawijakan anu berlaku ti saprak 1 Januari 2026 nolak idin dina jarak tilu puluh méter ti kamar anu sah anu tos aya di luar pusat, netepkeun luas lanté minimum per unit sareng per kamar, sareng nutup genep lingkungan anu dingaranan pikeun aplikasi énggal. Kadua rezim sering robih, janten parios aturan verordening atanapi kawijakan ayeuna pikeun alamat tinimbang ngandelkeun angka. Idin kotamadya henteu ngabatalkeun akta.

Panel surya, pompa panas, insulasi sareng titik ngecas

Ampir unggal ukuran keberlanjutan nyentuh bagian umum. Panel dipasang dina hateup umum, pompa panas dina fasad umum atanapi di rohangan pabrik, insulasi dina témbok umum, sareng titik ngecas ngandelkeun kapasitas listrik babarengan wangunan. Ku kituna kaputusan éta milik rapat umum, sareng mayoritas anu diperyogikeun nyaéta naon waé anu ditetepkeun ku akta sareng peraturan modél anu lumaku pikeun jinis pengeluaran éta. Peraturan anu langkung lami sering nungtut mayoritas anu mumpuni, sakapeung kalayan kuorum, pikeun pengeluaran di luhur ambang batas atanapi pikeun padamelan anu diitung salaku pembaruan tinimbang pangropéa. Dugi ka hukum robih, rute na nyaéta pikeun ngalebetkeun item éta kalayan leres dina agenda kalayan proposal anu dibiayaan sareng rencana pembiayaan, sareng pikeun mariksa pinjaman naon dina art. 5:126 BW sareng subsidi anu sayogi tiasa dibawa.

Aya dua perkembangan anu penting. RUU pikeun ngagancangkeun kalestarian sareng pangropéa di asosiasi pamilik parantos dibahas sacara umum dina tanggal 1 Juli 2026, dugi ka 20 Séptémber 2026; sakumaha anu parantos dibahas, éta bakal ngamungkinkeun kaputusan sapertos kitu dicandak ku mayoritas sora anu dipilih, manjangkeun jangka waktu rencana pangropéa ti sapuluh dugi ka tilu puluh taun, sareng ngawenangkeun hak panggunaan pikeun pamasangan sapertos panel surya tanpa ngarobih akta. Sacara misah, aya skéma anu keur disiapkeun dimana pamilik anu hoyong tempat ngecas bakal ngabéjaan asosiasi tinimbang nyuhunkeun idin. RUU éta masih dina tahap konsultasi sareng persiapan parlemén, janten teu acan aya anu janten undang-undang.

Nangtang kaputusan, sareng nyuhunkeun pangadilan pikeun turun tangan

Hukum Walanda ngabédakeun dua cacad. Kaputusan anu bertentangan sareng hukum atanapi akta pamisahan mangrupikeun batal: éta henteu pernah aya sareng teu aya wates waktos anu lumaku. Kaputusan anu dicandak ngalanggar aturan prosedural, atanapi henteu tiasa ditampi ku standar kawajaran sareng kaadilan, tiasa dibatalkeun: éta tetep berlaku dugi ka pangadilan ngabatalkeunana.

Pikeun ngabatalkeun kaputusan, anjeun kedah ngalamar ka pangadilan sub-distrik dina hiji bulan ti dinten anjeun terang kaputusan éta atanapi tiasa terang éta (pasal 5:130 BW, dibaca sareng aturan umum ngeunaan kaputusan badan hukum dina pasal 2:15 BW). Sasih éta pondok sareng fatal: pamilik anu ngantosan risalah, atanapi anu negosiasi heula sareng dewan, sering kaleungitan hak pikeun ngawadul. Pembatalan nyerang kaputusan anu dicandak; otorisasina anu diganti nyayogikeun kaputusan anu ditolak.

VvE anu teu aktif sareng kumaha cara ngahudangkeunana

Seueur paguyuban, khususna di blok-blok alit pra-perang anu dibagi jadi dua atanapi tilu flat, aya dina kertas tapi teu ngalakukeun nanaon: teu aya dewan, teu aya rapat, teu aya rekening, teu aya dana cadangan, sakapeung teu aya asuransi wangunan koléktif. Éta mangrupikeun VvE slapende . Éta henteu sah, sareng beuki ngahalangan penjualan sareng remortgage. Réaktivasi, dina urutan:

• Kéngingkeun akta pembagian sareng penarikan ti Kantor Pendaftaran Tanah sareng tangtukeun modél peraturan mana anu lumaku.
• Ngayakeun rapat umum sakumaha anu ditetepkeun ku peraturan sareng nyatetna kalayan leres; upami dewan henteu daék bertindak, biasana anu gaduh tiasa ngayakeun rapat nyalira.
• Nunjuk dewan, sareng administrator upami diperyogikeun, daptarkeun duanana di Kamar Dagang, sareng buka rekening bank atas nama asosiasi ditambah rekening cadangan anu misah.
• Atur atanapi verifikasi asuransi gedong, pariksa jumlah anu diasuransikeun ngalawan nilai rekonstruksi, komisikeun rencana pangropéa sareng tetapkeun kontribusi dumasar kana éta.
• Upami salah sahiji nu bogana nolak kerjasama, kawajiban ieu tiasa dilaksanakeun ngalangkungan pangadilan.

Naon anu kedah dipariksa ku pembeli sateuacan nandatangan

• Akta pembagian sareng gambar, sareng peraturan modél mana anu berlaku — baca wates pribadi/umum sateuacan anjeun nawiskeun.
• Larangan panggunaan: kanggo dianggo di bumi nyalira, larangan nyéwa kamar atanapi cicing sakedap, aturan ngeunaan piaraan, lanté sareng parobahan.
• Aturan imah, jeung risalah tina tilu rapat pamungkas — tés panggancangna pikeun nangtukeun naha paguyuban ieu jalan.
• Rekening, anggaran, sareng saldo dana cadangan, sareng naha cadangan éta disimpen dina rekening anu misah.
• MJOP: tanggalna, periode anu ditanggung, sareng naha kontribusina cocog — kontribusi anu handap kalayan cadangan anu ipis mangrupikeun tagihan anu ditunda.
• Sagala kaputusan ngeunaan padamelan utama atanapi pungutan khusus — éta ngabeungkeut anjeun saatos réngsé — sareng sagala pinjaman.
• Pernyataan dewan ngeunaan tunggakan, sareng konfirmasi yén notaris bakal mayarna nalika parantos réngsé (pasal 5:122 BW).
• Nilai asuransi wangunan sareng rekonstruksi, pendaptaran di Kamar Dagang, sareng, pikeun wangunan anu dibagi deui, ogé akta bagian-bagianna.

Upami dokumén henteu dikirimkeun dina waktosna, jieun kaayaan anu pasti kana perjanjian pameseran supados anjeun tiasa mundur upami file na langkung goréng tibatan anu dipidangkeun.