Salaku panyewa di Walanda, anjeun gaduh dua hak inti: ngarasakeun properti sacara tenang sareng panyalindungan tina anu gaduh bumi anu ngeureunkeun sewa anjeun sakumaha karepna. Hak-hak ieu tetep aya sanajan anu gaduh bumi ngajual properti éta, sareng éta ogé masihan anjeun rohangan, dina watesna, pikeun ngabagi bumi atanapi rohangan bisnis anjeun sareng batur.
Artikel ieu ngabahas dua kaayaan saluareun hak-hak inti éta: naon anu kajantenan ka posisi anjeun nalika properti dialihkeun ka nu boga anyar, sareng nalika anjeun diidinan pikeun nyewakeun deui.
Kumaha upami bumi anjeun dijual ku nu boga bumi nalika anjeun nyéwa bumi anjeun?
Upami nu boga bumi anjeun ngajual properti anu disewakeun, masa sewa anjeun henteu réngsé. Nu boga bumi anyar ngambil alih hak sareng kawajiban nu boga bumi dina sewa ku hukum.
Kami parantos ngabahas hak anjeun pikeun ngarasakeun kasenangan sacara tenang dina tulisan kami ngeunaan kawajiban nu boga imah , sareng hak anjeun pikeun panyalindungan sewa dina tulisan anu misah ngeunaan panyalindungan sewa . Tulisan ieu ngabahas dua hak salajengna anu anjeun gaduh saluareun éta: posisi anjeun nalika properti dijual, sareng hak anjeun pikeun nyewakeun deui.
Naha penjualan properti éta ngeureunkeun masa sewa anjeun?
Pasal 7:226 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Walanda (Burgerlijk Wetboek, BW), anu lumaku pikeun sewa padumukan sareng komérsial, netepkeun aturan anu dikenal salaku "jualan henteu ngabatalkeun sewa" (koop breekt geen huur):
" Alihan harta anu aya patalina jeung perjanjian sewa (...) ku nu boga imah mindahkeun hak jeung kawajiban nu boga imah ti perjanjian sewa ka nu meuli ."
Ieu ngandung harti yén penjualan properti henteu ngeureunkeun sewa anjeun. Anjeun ogé tiasa ngajukeun klaim ka panerus sah nu boga bumi, anu ngambil alih hak sareng kawajiban nu boga bumi ti mimiti transfer. Klaim mana anu pasti gumantung kana hak sareng kawajiban mana anu disalurkeun ka nu boga anyar.
Dina paragraf 3 Pasal 7:226 BW, nu boga anyar ngan ukur ngambil alih hak sareng kawajiban anu langsung aya hubunganana sareng panggunaan properti ku anjeun salami mayar sewa — pondokna, dua hak inti anjeun: kasenangan anu tenang sareng panyalindungan sewa.
Nu boga imah jeung nu nyewa mindeng satuju kana sarat-sarat séjén dina kontrak sewa. Conto umum nyaéta hak pre-emptive (voorkeursrecht): hiji klausa dimana nu boga imah kudu nawarkeun heula kasempetan pikeun meuli properti sateuacan ngajualna ka batur. Éta teu méré anjeun hak pikeun meunangkeun properti, ngan ukur hak pikeun ditawarkeun heula.
Naha klausa ieu ogé ngabeungkeut nu boga anyar? Numutkeun hukum kasus Walanda , umumna henteu: hak pre-emptive henteu dianggap langsung aya hubunganana sareng sewa, janten klausa éta henteu otomatis disalurkeun ka nu boga anyar. Ieu tiasa béda upami klausa éta mangrupikeun pilihan pameseran, dimana sabagian tina pamayaran périodik anjeun ogé janten kompensasi pikeun transfer ahirna.
Conto ilustrasi. Anggap waé kontrak sewa anjeun masihan anjeun hak pre-emptive pikeun mésér gedong tempat anjeun nyéwakeun toko anjeun. Nu boga bumi teras ngajual gedong éta ka investor tanpa nawiskeun heula ka anjeun. Kusabab hak pre-emptive éta henteu langsung aya hubunganana sareng sewa, nu boga anyar, sacara prinsip, henteu kaiket ku éta. Anjeun kedah ngudag klaim naon waé pikeun palanggaran hak pre-emptive ngalawan nu boga bumi anjeun anu asli, sanés ngalawan nu boga anyar.
Naha anjeun diidinan nyewakeun bumi atanapi rohangan bisnis anjeun?
Subletting diatur ku Pasal 7:221 BW, anu nyatakeun:
"Nu nyewa diidinan pikeun masrahkeun properti séwaan anu dianggo, sadayana atanapi sabagian, ka batur, kecuali anjeunna kedah nganggap yén nu boga bumi bakal ngagaduhan bantahan anu wajar kana panggunaan ku jalma sanés éta."
Singkatna, anjeun tiasa nyewakeun deui sadayana atanapi sabagian properti ka batur. Nanging, anjeun henteu kénging ngalakukeun éta upami anjeun gaduh alesan pikeun ngarepkeun anu gaduh bumi bakal ngabantah sacara wajar. Dina sababaraha kasus ieu jelas ti mimitina, contona nalika perjanjian sewa éta sorangan ngandung larangan nyewakeun deui; dina hal éta, nyewakeun deui henteu diidinan.
Upami anjeun nyéwakeun deui sanajan aya larangan anu disatujuan, perjanjian sewa tiasa masihan denda. Denda éta kedah aya hubunganana sareng larangan nyéwakeun deui sareng kedah tunduk kana jumlah maksimal. Nyéwakeun kamar ngalangkungan platform sapertos Airbnb ogé tiasa diwatesan ku cara ieu, sareng dina praktékna sering kitu.
Pasal 7:244 BW nambihan aturan khusus pikeun rohangan padumukan: salaku aturan, panyewa rohangan padumukan teu kénging nyewakeun deui éta properti, sacara gembleng atanapi sabagian. Iwal ti panyewa bumi mandiri (zelfstandige woonruimte) anu cicing di dinya salaku tempat tinggal utama — panyewa éta tiasa nyewakeun deui sabagian bumi, sapertos hiji kamar, tapi sanés sakumna properti.
Naha subtenant gaduh hak pikeun cicing saatos sewa anjeun réngsé? Sacara prinsip, enya. Pasal 7:269 BW netepkeun yén sakali sewa anjeun salaku panyewa utama réngsé, nu boga bumi neraskeun sublease ku hukum sareng ngagentos anjeun salaku nu boga bumi ka subtenant. Ieu ngan lumaku upami kaayaan ieu dicumponan:
- Imah mandiriImah anu gaduh lawang asup sorangan sareng fasilitas pentingna sorangan, sapertos dapur sareng kamar mandi. Kamar tunggal nyalira henteu kalebet kana kriteria ieu.
- Perjanjian sublease anu sah. Kasapukan antara anjeun sareng subtenant anu nyumponan sarat pikeun perjanjian sewa dina Pasal 7:201 BW.
- Sewa utama aya hubunganana sareng rohangan perumahanKontrak sewa utama antara anjeun sareng nu boga bumi kedah mangrupikeun kontrak sewa rohangan padumukan anu panyalindungan hukum ieu lumaku.
Upami sarat-sarat ieu henteu kacumponan, panyewa teu gaduh hak pikeun tetep cicing nalika sewa anjeun réngsé, sareng sacara umum bakal aya pengusiran. Upami sarat-saratna kacumponan, nu boga bumi masih tiasa nyuhunkeun ka pangadilan pikeun ngeureunkeun sewa tambahan anu diteruskeun sareng maréntahkeun hak milik kosong, tapi ngan ukur dina genep bulan saatos sewa tambahan diteruskeun dina Pasal 7:269 BW.
Kamungkinan anu sami pikeun nyewakeun deui rohangan bisnis, tapi posisi panyewa anyar béda upami anjeun nyewakeun deui tanpa otorisasi atanapi kedah ngosongkeun properti nyalira. Sateuacan undang-undang sewa ayeuna berlaku dina taun 2003, panyewa anyar rohangan bisnis teu gaduh hubungan hukum langsung sareng nu boga bumi sareng janten teu gaduh klaim ngalawan nu boga bumi.
Ti saprak harita, hukum ngabutuhkeun anjeun, salaku panyewa utama, pikeun ngurus kapentingan subtenant nalika sewa anjeun réngsé — contona, ku cara ngalibetkeun subtenant dina prosés sareng nu boga bumi. Upami sewa utama tetep réngsé saatos prosés éta, hak subtenant ogé réngsé.
Ieu nunjukkeun yén hak anjeun salaku panyewa henteu eureun dina kasenangan anu tenang sareng panyalindungan sewa. Éta nuturkeun anjeun salami penjualan properti, sareng masihan anjeun rohangan, dina wates anu jelas, pikeun ngabagi bumi atanapi rohangan bisnis anjeun sareng batur.
Ngalaksanakeun hak-hak ieu dina praktékna henteu salawasna gampang. Pangacara penyewaan kami tiasa mamatahan anjeun ngeunaan pilihan anu cocog sareng kaayaan anjeun.
Kanggo gambaran anu langkung lega, tingali tulisan kami ngeunaan hak-hak panyewa di Walanda.
Remen ditanyakeun
Naha nu boga imah anyar tiasa naékkeun sewa langsung saatos ngagaleuh properti?
Henteu. Kusabab nu boga anyar ngan ukur ngambil alih hak sareng kawajiban anu langsung aya hubunganana sareng panggunaan properti anjeun ngalawan sewa, sewa anu tos aya sareng syarat-syarat anu disatujuan pikeun ngarobihna tetep berlaku. Penjualan sanés, ku nyalira, alesan pikeun nu boga anyar pikeun netepkeun sewa anu béda atanapi syarat-syarat énggal.
Naha anjeun peryogi idin tinulis ti nu boga bumi sateuacan nyewakeun deui?
Teu kedah, tapi langkung sae upami dipénta sacara tinulis. Dina Pasal 7:221 BW, anjeun kedah ngarepkeun yén nu boga bumi moal ngabantah sacara wajar. Upami perjanjian sewa meryogikeun idin tinulis sateuacanna atanapi ngalarang nyewakeun deui sacara langsung, éta sarat diutamakeun, sareng nyewakeun deui tanpa éta tiasa ngalaan anjeun kana hukuman atanapi terminasi sewa anjeun nyalira.
Naon anu anjeun tiasa laksanakeun upami nu boga bumi nolak pamundut anjeun anu wajar pikeun nyewakeun deui?
Upami anjeun yakin bantahan ti nu boga bumi teu masuk akal, anjeun tiasa nyuhunkeun pangadilan pikeun mutuskeun masalah ieu. Pangadilan bakal nimbang-nimbang kapentingan anjeun dina nyewakeun deui bumi dibandingkeun sareng kapentingan nu boga bumi dina bantahan éta, dumasar kana kaayaan kasusna.
Ringkesanana
- Penjualan properti anu disewakeun henteu ngeureunkeun sewa anjeun: nu boga anyar ngambil alih hak sareng kawajiban nu boga bumi numutkeun Pasal 7:226 BW.
- Hak pre-emptive dina sewa anjeun biasana henteu ngabeungkeut nu boga anyar, kajaba upami éta kalebet kana pilihan pameseran.
- Anjeun tiasa nyewakeun deui sadayana atanapi sabagian properti numutkeun Pasal 7:221 BW, kecuali upami anjeun ngarepkeun anu gaduh bumi bakal ngabantah.
- Salaku panyewa rohangan padumukan, anjeun ngan ukur tiasa nyewakeun sabagian bumi mandiri tempat anjeun cicing (Pasal 7:244 BW).
- Panyewa lahan padumukan mandiri tiasa neraskeun sewa tambahan nalika sewa anjeun réngsé, tapi nu boga bumi tiasa nyuhunkeun ka pangadilan pikeun ngeureunkeunana dina genep bulan (Pasal 7:269 BW).
Teu yakin kumaha kaayaan anjeun? Caritakeun kaayaan anjeun. Kami bakal ngawartosan pilihan anjeun dina hiji dinten damel.
